事情正在起變化

2024-10-11 02:43:31 作者: 王志綱工作室

  中國房地產業市場發展僅有短短的三十多年時間。中國的城鎮住房制度改革,從最初的改革構想,到個別城市的試點,再到住房實物分配的終結和住房貨幣化分配的全面實施,城鎮住宅制度的運行機制在一步步地變化,市場機制在房地產行業中的作用也越來越突出,房地產業的市場規模也在不斷擴大。從1998開始,中國房地產市場經歷了「黃金髮展期」,商品房銷售面積和銷售額每年以20%多的速度增長。房地產行業的飛速發展,直接拉動了GDP增長,帶動了鋼鐵、水泥、化工、裝飾、家電等六十多個上下游相關產業的發展。

  作為一家戰略諮詢機構,預見性是評判一家戰略諮詢機構的核心指標。回顧國內房地產發展的這些年,在不同的歷史時期,工作室都以鮮明的觀點,鮮活的成功案例,指明了行業發展的方向。也正是因為這個原因,雖然從十年前開始主要業務方向就從房地產轉向城市與區域戰略,但工作室一直在地產領域保持了強大的影響力。翻開中國地產行業的排行榜,排在前列的地產商中,許多都是工作室的客戶,工作室提出的諸多概念也成為引領行業發展的風向標。

  

  1994年的碧桂園不僅挽救了一個死火的樓盤,更開創出一段地產傳奇。教育與地產的複合,不僅成功破解了資金斷鏈的困局,更深刻地教育了所有的從業者與消費者——「房地產不等於鋼筋加水泥」。這個如今看起來太過顯白的觀點在上個世紀90年代中後期,對於剛剛起步的中國房地產市場來說,令許多在黑暗中摸索的發展商們豁然開朗。實際上,這個觀點的意義並未被窮盡。今天重溫這句話依然有它的現實意義。

  97年攜在南方的成功經驗,王志綱到上海、北京等幾個城市進行了旋風般的系列演講,鮮活的經驗,精要的語言,知無不言言無不盡的諮詢式演講的風格引發強烈的反響。這幾乎可以算是一次中國地產界的啟蒙之旅。那幾年正是內地的一批企業從不同領域進入到地產行業的時期,在當年的聽眾中,有不少成為後來房地產界的大佬。其中包括吳亞軍、宋衛平等等。

  99-2001年的華南板塊之戰,開啟了中國地產的大盤時代。此前的房地產還是局限在一個社區里做文章,而華南板塊以其八大金剛共計上萬畝的開發量一舉成為了一個重要的城市板塊。如何合縱連橫,共同催熟板塊;又如何出奇制勝,打造與眾不同的核心競爭力,工作室與星河灣及奧園的合作為地產界留下經典的案例,也使得城市的主政者認識到市場的力量。

  2001年後,工作室帶著華南板塊的勝利中華麗轉身,涉足城市發展戰略時,就已經清醒地認識到:就房地產談房地產已經沒有出路,即便是賦予房地產再新鮮的創意,再精彩的GG,如果不與城市的價值相結合,不與產業的發展相結合,就只能是無源之水,無本之木。說到底,房地產是軀體,如果沒有靈魂,只能是行屍走肉。就像今天隨處可見的鬼城一樣,完成了建設和銷售,但是沒有活力,也沒有發展的動力。

  北上西安,開始了皇城復興計劃的謀劃。如果說紫薇田園都市是其高新區由園區到城區的轉折之作,開始吸引西安人走出皇城外的話;那麼到了曲江,則以一種新的旅遊與休閒地產的方式,開創了城市經營與地產開發結合的全新方式。正是在這一思路的推動下,曲江復興了大雁塔北廣場、大唐芙蓉園等一系列城市地標,真正成為西安這座千年皇城復興的動力和抓手,由此走出一條文化都市發展的新道路來。

  ……

  在經過十多年的狂飆突進之後,房地產正在進入一個深度調整期。

  房地產行業正在偏離基本的居住功能。政府的財政收入、企業的斂財創利、個人的投資理財,就像國際石油的價格不受制於需求而是資本一樣,房地產越來越像是一種投資商品,多股力量推動房地產價格連年暴漲。快速飄升的房價大大超過了居民的承受能力。房地產市場的問題正對我國經濟發展和社會穩定產生非常不利的影響。

  針對土地財政和房地產行業的現狀,國家從2003年開始就出台了一系列的宏觀調控措施,加大了對房地產行業的調控力度,但是效果並不明顯。房地產價格並未因為國家的宏觀調控應聲回落,反而逆勢飄升。2008年政府4萬億的救市資金,又引發2009-2010年房地產價格的暴漲。儘管社會各界提出了各種政策建言,但是,政府對房地產市場調控政策的失效是顯而易見的。

  2011年起,中央政府又開始新一輪房地產的政策調控。相對前幾次,這次的調控態度堅定、手段堅決。從保障性住房的建設,緊縮金融政策的實施,以及限購、限價和限貸三管齊下的舉措,大有不把房價降下來誓不罷休的氣勢。中國房地產進入深度調整大轉折的階段。

  房地產市場是一個極為綜合複雜性的市場。其具有明顯的地域性、很強的關聯性、社會的公共性等特徵。由於我國長期的計劃經濟,在市場經濟的初期,簡單地將住宅房地產作為市場化商品,完全忽略了房地產公共性的特徵。從市場化商品來看,房地產價格是由市場的供給和需求來決定的,從公共性產品來看,房地產價格還受到了政府政策及其它因素的影響。

  今天,中國房地產已經確立了以市場為主導的分配機制。房地產市場的活力得到了全面釋放,房地產業不僅為我國經濟的持續增長做出了巨大的貢獻,同時也極大的改善了居民住房條件。但是在市場化的改革過程中,由於受到發展的指導思路、稅收分配製度、行業特殊性認識和其它因素的影響,房地產市場出現了許多問題。這些問題,對國家經濟的持續性和社會的穩定性產生一定的破壞性。

  第一,房地產行業的巨額暴利特徵,吸引了國內大量的資金湧入。除了部分金融、資源性產業的外,許多從事實業經濟的企業,紛紛把資金投入到房地產行業。在國家宏觀金融政策調控時,許多企業用實業貸款再投入到房地產行業,對我國經濟結構和可持續發展產生了不良的影響。

  第二,房地產行業的公共財政特徵,成為了政府收入的重要來源。在特殊的行政考核制度和分稅制下,通過土地財政解決地方資金緊缺,帶動當地經濟增長和促進就業,地方政府深度介入房地產市場的動機。為了獲得更多的財政收入,各地政府與企業共同聯手,利用土地拍賣不斷地推高土地的整體價格,從而帶來房價上漲,這正是我國房產市場一邊調控,一邊房價繼續高歌猛進的根本原因之一。以土地為中心的經濟社會發展戰略,各種產業集聚區、經濟開發區、小城鎮、新城不斷湧現。

  第三,房地產行業的資本投資特徵,脫離了基本的使用功能。以商品房為主導的住房供應體系,以面向投資市場為主導的房地產開發,推動住宅地產向大戶型、高檔化方向發展,作為生活基本品的小戶型住房、經適房和廉租房開發明顯不足,供求的結構性矛盾和購房的社會性矛盾,引發巨大社會的問題。

  第四,房地產行業的壟斷資源特徵,引發了大量的腐敗現象。政策資源的壟斷性、土地資源的稀缺性和資金投入的密集性,使得行業競爭不充分。一個房地產開發項目從最初的取得土地、到最後住房銷售完結,涉及幾十個審批環節,需要打交道的部門一般有三十到五十個,包括工商、稅務、消防、地震局、環保局、交通局、規劃委、建設委、人民防空等部門,甚至區政府、街道辦。市場操作不規範,違規現象嚴重,市場秩序混亂,貪污腐敗層出不窮。

  第五,房地產行業的資金結構特徵,使得企業更注重短期利益。房地產開發資金來源依次為銷售回款(按揭、定金和預付款)、企業自籌、銀行貸款,房地產行業的產業基金、信託基金、外資投資等長期資金髮展落後,房地產企業融資結構十分不合理。一方面,由於短期開發資金的不足,使得住宅地產的行業集中度不高;另一方面,由於缺乏長期開發資金的支持,使得商業、產業和休閒度假地產的發展嚴重滯後。

  未來會向哪裡去?根據我們對中國房地產行業的研究,未來中國房地產的發展將呈現三大趨勢。

  第一,隨著中國房地產發展的思路,從以推動國民經濟發展向滿足國民生活水平提高轉型,根據國際房地產行業發展的經驗,政府主導開發的保障性住宅建設將成為考核各地政府業績的關鍵指標,也是住宅房地產開發不可或缺的重要內容。以高端、精品為主導的住宅市場將成為企業未來競爭的焦點。

  第二,全國性保障性住宅建設,重慶和上海兩市房地產稅的試點,以及國家稅收制度的改革,將逐漸改變當地政府土地財政的發展模式。大量建設保障性住宅房地產,適度開發高端、精品住宅房地產,積極推動商業、產業、休閒度假地產開發,成為房地產行業競爭新的制高點。傳統產品主義走到盡頭,消費者日益成熟,個性化、多元化需求日益彰顯。

  第三,房地產行業的洗牌已經開始,千億企業的誕生意味著房地產行業進入寡頭時代,馬太效應更加明顯。一方面是房地產大鱷向三四線城市擴張,另一方面是地頭蛇爭作過江龍向一二線城市推進,由此帶來房地產區域格局的轉變。企業的發展不再是野蠻生長,品牌化、標準化、精細化成為衡量企業競爭能力的核心。


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