第二篇 弄潮深圳

  這個世界不缺少忠告，而缺少良策。

  ——基恩·伯吉斯

  第二章 無心插柳柳成蔭

  「超級黑洞」

  深圳，中國改革開放的前哨，集全國之精血之孵育的明珠，無疑是中國最有魁力的城市之一。

  深圳人具有勇住直前，為自己的目標能不顧一切，自信，見識廣，對外接觸交流多等等特點，所以，深圳有一個別號，叫「超級黑洞」。所謂「黑洞」，不是指別的，而是針對全中國乃至全世界大大小小的名人的一個說法。雖然深圳人購物一定要買名牌，對名人卻從不「感冒」。一本在全國暢銷的某明星傳記，在深圳卻一直賣不動。據說某明星，對在深圳遭到的「冷遇」——其實只是人家沒有激動萬分地表示崇拜而已——感到不適應，忍不住間對方：「你不知道我是某某嗎？」對方也很奇怪：「知道啊，怎麼啦？」

  所以王志綱一到深圳，就有好心人提醒：「深圳是一個超級『黑洞』，無論什麼樣的名人，任你有通天的本事，到深圳也是玩不轉的，遲早要被這個『黑洞』吞噬掉，你恐怕難得例外啊！」王志綱一聽笑了，開玩笑地說：「我只是喜歡這裡的環境，到這裡找個凳子坐坐，並無意在這裡做些什麼。如果在全國一片熱潮中，我能尋覓到一個沒人理、無人問的清靜世界，那可真是造化了。」

  真的，王志綱原本無意到深圳「發展」。因為，他紮根於珠江三角洲，得益於珠江三角洲。對「珠三角」這個中國市場經濟的搖籃的社會、政治、經濟、文化諸現象的研究，對「珠三角」土生土長的企業家們成長曆程的追蹤，練就了他的「火眼金晴」，使他積累了豐富的企業診斷「臨床經驗」。就像「珠三角」的企業家們對全中國進行產品輸出、資本輸出、管理輸出一樣，王志綱工作室也以廣州為基地，對全中國的客戶進行「策劃輸出」。然而對深圳，王志綱稱之為珠江三角洲的「下地」的這個地方，卻是多次過其門而不入。在王志綱看來，珠江三角洲的企業家都是「地里長出來的」，深圳的企業家很多卻是「天上掉下來的」，他們各有自己的運作方式。

  歸隱深圳

  1996年秋天，中國的改革開放已進入第18個年頭，經濟學家們稱之為進入改革中期，雖然還有許多問題需要突破，而且這突破除了要選擇領域上的突破口外，還要選擇地域上的突破口，但王志綱還是深深地感到，廣東作為中國市場經濟的「報春花「的歷史使命已經結束了。

  

  1992年小平南巡的時候，王志綱曾與新華社老社長穆青合作，在那篇氣勢恢宏的《風帆起珠江》里為這朵「報春花」搖旗吶喊。4年過去了，歷史老人將要再作出什麼樣的安排呢?

  王志綱需要新的探索，王志綱工作室吸取營養的土壤也需要更加廣博。因此，面對擺在案頭的來自全國各地的邀請函，王志綱對他的助手華杉說：「咱們走一走吧」。

  這一走，歷時一個月，從東北到北京，從北京到上海，從上海到西北，從西北到西南，最後還到了香港。這一走，交遊也甚廣，從剛剛起步的小企業，到雄據一方的大財團，還有誓超李嘉誠的「香江大鱷」。企業家們唯恐疏漏分毫地向策劃家介紹自己的現狀和計劃，王志綱在把脈問診的同時，也在腦海里飛快地編織著中國最新最活的經濟形勢圖。後來的事實證明，對這些第一手資料的提煉、整合，對指導王志綱工作室下一階段的工作意義重大。

  回到廣州後，王志綱接待的第一批客人，是來自深圳市統計信息局房地產研究中心的總經理茅魏先生一行。他們殷切地邀請王志綱，與深圳市著名的地產商「萬科股份有限公司」董事長王石一起，擔任主講人，到深圳進行一次房地產專題學術演講。

  正是巡遊歸來，有話要說，王志綱欣然應邀前往。

  1996年11月25日，在深圳銀湖旅遊中心的銀湖會堂，面對400多位深圳和香港兩地的房地產開發商和中介機構負責人，王志綱作了題為《中國房地產大趨勢》的演講：

  房地產市場歷來是我工作室關注的重點。從90年代初至今幾年時間裡，我們看到房地產市場走過了三個階段。第一個階段是91到93年的炒家市場，幾乎沾上房地產的過就意味著暴利，操作卻是「擊鼓傳花「式的，客戶絕大多數是投機商，而且是大投機商，房子怎麼蓋在他們心目中是很次要的問題。

  1993年下半年銀根緊縮，投機商一下子都沒有了，房地產市場進入第二個階段，我們稱之為「用家市場」，面對越來越挑剔的「准業主」，開發商從關注地段、朝向、戶型，到著力營造社區環境，引進物業管理。其實這些原本都是教科書上的東西，但中國的房地產市場確實是走過了一些彎路之後才走上了這條早已鋪好的正軌，才懂得這些東西的。這一層面上的競爭很快白熱化，一些開發商開始謀求「跳出地產做地產」，房地產市場由此進入第三階段，我們稱之為「概念市場」。這一階段萌芽於1994年，興盛於1996年。所謂「概念市場」，是謀求做出房地產項目的個性，以達到「物以類聚，人以群分」的效果。「概念市場」的根本是概念開發，我們也稱之為理念設計。

  何為理念設計?

  舉例來說，當我要從事這個地產開發項目時，我為什麼要選這個區域?為什麼要選擇這種類型?為什麼要選擇這種開發方式?要解決這些問題，就必須對當地整個情況，不僅進行動態的把握，而且進行辯證的把握，然後把它們整合起來，為我所用，才能升華為一個理念。這理念的具體表現形式，是公寓，是安居工程，是寫字樓，是康樂中心，或是會所，都元所謂。建築只是表現形式，理念才是靈魂。有了這個理念，才能掌握住這個靈魂，才容易找准目標市場。

  當年乾隆皇帝下江南，做了一個夢，夢到了一座頗具江南特色、巧奪天工的偌大園林。乾隆皇帝醒來後，招來工匠，向他們講述夢中的幻景，描述園林的模樣 ——這就是所謂「理念設計」。工匠們聽了乾隆皇帝「說戲」之後，才去搞建築設計，用建築語言來表達出乾隆皇帝夢中的意境，把夢想變成現實。這就成了史稱「千古名園「的圓名園。又如秦始皇到東海遊玩，看到了虛無縹紗的海市唇摟，於是產生了一個類似於海市蜃樓的理念，後來才有可以這個理念為依據的千古絕唱——阿房宮。

  我們現在的房地產開發，同這兩個故事有同樣的道理。我們要做這個項目，在搞建築設計之前，應該對所有的市場要素進行整合，再加以提煉，就象繅絲女工繅絲一樣，把線頭牽出繞起，「順藤摸瓜」，抓住神韻；此後才是建築設計，建築設計之後才是開發、拓展、包裝、營造、銷售。有了「理念「這個前提，在後來的過程當中，才不會處於被動局面。

  在歷時兩小時有理論、有案例的演講之後，王志綱又現場回答了房地產商們的提問。

  問：圍繞「1997香港回歸」這個主題，深圳房地產如何做文章？

  答：如果談炒作，「1997概念」是千載難逢的；如果講效益回報，我估計1997以前效益回報可能要大些，1997以後可能反而小些。恰如京九鐵路，我對阜陽的同志講，在通車以前，阜陽可能比現在還熱鬧十倍。他們說，是啊，你怎麼知道的?我說，通理很簡單，那時人們還不知道這條鐵路的開通究竟能給當地帶來什麼，因此「山陰通上，應接不暇」，這只是一種「虛熱」。此時，你們如能抓住這個理念炒作，也許能占住一個舞台或陣地，為下一步打一個基礎。「1997香港回歸」，這是京九鐵路難於相比的，其效益是它的千萬倍。但根據我的直覺和經驗，眾商家如果想在1997上做文章，不妨做在,1997之前，爭取在市場結構上利用「虛」熱潮打一個「實」基礎。這樣，1997年以後，即使沒有那般虛熱，但也有「實效應」。

  問：房地產宏觀調控還要持續多久?

  答：嚴格地說，房地產現在已不存在過硬的宏觀調控了。開發商往往有一種不正確的心理，把偶然當必然，把狂潮當高潮，把1992年、1993年當正常，把現在當反常，也就是把偶然當必然了。

  1992年——1993年時，房地產市場剛剛啟動，法規尚不健全，東西南北中，一起往前沖，大家進入炒家市場，沒有考慮用家市場，所以這個過程肯定是要被調整的。伴隨這個調整，進入理性化狀態後，房地產作為中國下一步的經濟增長點和支柱產業，肯定是非常有後勁、有實力的。但是人們的操作思路、操作方式也會發生深刻變化。因此，如果我們還寄望於再來一次1992年、1993年那麼一種狂熱，是不可能了。但是房地產的勢頭和擴展天地還是很大的，這就涉及到我們的觀念和操作方式的轉型，從而進入比較到位的概念地產階段。

  問：假如在深圳特區內實行購房入戶政策，其命運會同上海相同嗎?

  答：我想不同，從某種意義上說，深圳比上海的吸引力還大。因為，第一，上海儘管是中國下一世紀的龍頭，但上海已形成了一種非常板結的文化。一般的人，如果把家園選在上海，除非他在上海有生意或其他原因。純粹為了入戶而在上海購房，這可能會在文化心理上產生很大障礙。深圳作為一個超級移民城市，可以說是「萬類霜天竟自由」的地方，五湖四海的人到這裡都能迅速地溶入社會，找到自己的感覺，因此，對安家置業者是非常有吸引力和感召力的。第二，上海這個地方，起點太高，深圳相對於上海來說，餘地和空間都要多。第三，'97香港與深圳的銜接，將給深圳增加一個非常誘人的因素，這也是深圳比上海在採用購房入戶政策方面效果會更大的原因。

  ……

  王志綱的精采演講和現場問答，激起了在場聽眾的熱烈掌聲，他關於房地產「』97概念」的預測，也在深圳1997年的房地產市場發展變化中得到了印證。演講會的組織者茅魏先生在《房地產專題學術演講會前後》一文中寫到：「11月25日精心準備了近一個月的演講會如期在銀湖舉行，引起了許多發展商和中介機構的濃厚興趣，一些非房地產的企業和個人也懷著濃厚的興趣來聽，其反響之熱烈出乎我的意料。一位發展商會後講，他參加過許多房地產行業的活動，這次的收穫是最大的。作為主辦機構，統計信息局房地產研究中心也走上一個新的台階，我們欣慰地看到深圳房地產已經在走向成熟，走向一個理性發展階段，房地產市場研究也開始進入新的歷史時期。」

  銀湖的演講會讓深圳認識了王志綱，也讓王志綱認識了深圳。會場上的對話，會場下的交流，令他發現了一向被他認為「浮躁「的深圳的企業家卻對策劃極為重視，也讓他感受到了深圳企業家素質之高和國際化色彩之濃厚。

  也正在此時，許多企業家對他發出了在深圳建立工作站的邀請。一些實力雄厚的老闆甚至主動要求為玉志綱無償提供寫字樓，希望「近水樓台先得月」，隨時能和王志綱交流。有的願意提供市區內的摩天大樓，有的願意提供幽靜的別墅山莊，但王志綱都沒有看上。最後，王志綱走到深圳銀湖渡假中心的水晶宮門口，那是一個小瀑布後的幽靜洞府，王志綱一看，流水廠瀑，綠意蔭蔭，甚為滿意，於是拍板：「就在這個。『水簾洞』里當個『美猴王』吧，可以迷離塵世，可以遠避紛繁，結廬在人境，而無車馬喧，倒是一個好地方！」

  就這樣，王志綱工作室在銀湖渡假中心安下「家」來。於是廣州和其他地方的企業家們紛紛追到深圳。深圳工作站變成了王志綱工作室的「總部」，原來的廣州寫字樓倒變成了「分部」。