3.日本房地產泡沫及其「崩潰」的實像
2024-10-13 11:08:36
作者： 吳廷璆
在戰後日本經濟高速增長過程中，伴隨著工業化和城市化的快速發展，大量人口湧向大城市，住宅緊張成為嚴重社會問題。由於日本實行土地私有制，土地作為商品，其利用和供給完全由市場進行調節。地價越高，土地所有者越是惜售，土地投機越是盛行[5]。從長期趨勢看，房地產價格由市場定價機制決定，並最終取決於房地產市場的供求關係，取決於居民收入水平和社會分配體制及其變革。從經濟發展規律看，居民收入的增長速度一般低於經濟增長速度，經濟增長速度一般低於生產要素價格上漲幅度。因此，社會有效需求往往帶有一定的滯後性，這也正是凱恩斯主義刺激邏輯發揮作用的客觀經濟基礎。日本戰後雖然出現了幾次房地產泡沫，但除1980年代中期以後的房地產炒作泡沫外，都隨著居民收入的不斷增加和供求關係的逐步緩解而得到了有效釋放。
戰後日本的房地產市場經歷了長期價格上漲和緩慢下降過程。從日本經濟發展速度和土地價格變動特點等角度看，戰後日本房地產市場發展明顯經歷了工業用地激增期（1955—1965）、住宅用地剛性需求期（1966—1985）、商業用地投資期（1986—1991）和泡沫崩潰後調整期（1992年以後）[6]四個時期。在工業用地激增期，日本六大城市平均用地價格上升超過10倍，其中六大城市工業用地達15.15倍，遠高於年平均增長率20%的6.19倍，存在明顯的房地產泡沫。在住宅用地剛性需求期，由於城市化的快速發展，住宅用地的急劇擴大，大城市住宅用地成為拉高房地產價格的主要驅動力。（參見表4-3）
表4-3 全日本地價指數演變情況（以2000年=100為基準）
資料來源：日本不動産研究所研究部『市街地価格指數』各年度。
為切實解決住宅問題和確保企業勞動力供應，日本政府通過設立住宅金融公庫、日本住宅公團、地方成立公營住宅公庫等政策手段，切實推動公共住宅建設和供給，形成了由住宅金融公庫、日本住宅公團和地方公營住宅制度為主體的公共住宅供給體制[7]。日本政府先後制定七個住宅建設五年計劃，切實保障和改善最低居住水平家庭的住房要求，優先保證公共住房的土地和資金供應。到1980年前後，日本城市化進程趨於成熟，住宅市場供求關係趨於平衡。
進入1980年代中期以後，伴隨著日本經濟發展和國際競爭力的加強，大量金融資本流入東京等大城市的商業地產，形成炒作高檔寫字樓的投資熱潮。1985—1991年間，六大城市平均用地指數從92.9上升至285.3，年上漲率平均為20.5%。商業用地投資期的房地產泡沫雖然並不比高速增長時期嚴重。但是，由於此次房地產泡沫主要源於金融資本對城市商業地產的炒作，缺乏現實的剛性需求支撐，最終引發了日本房地產泡沫的「崩潰」[8]。
然而，日本1980年代房地產泡沫「崩潰」，既不是房地產泡沫急劇膨脹後的自然爆裂，也不是房地產價格的斷崖式下跌，而是在日本政府直接干預下的逐漸擠出泡沫過程，是房地產價格長達二十年的緩慢下降。到1980年代末期，地價的高度狂飆和泡沫的不斷集聚引起了日本社會各界的高度警覺。1989年以後，日本政府開始採取緊縮政策，抑制土地泡沫繼續蔓延。1990年，日本修改《國土利用計劃法》和制定《土地基本法》，加強對金融機構土地融資的總量控制。1991年，日本政府制定「綜合土地政策推進綱要」，並推出《地價稅法》等，堅決抑制房地產炒作。正是在日本政府的強力干預下，1992年以後，六大城市平均地價開始逐漸下降，由此開啟了近二十年的地價下降通道。直到今日，日本主要城市地價雖然偶有反覆，但一直未能真正重回上升通道。現在日本的地價水平大約相當於1970年代末到1980年代初的水平。
在房地產泡沫高度膨脹的泡沫經濟時代，日本已經形成了成熟的市場經濟體系、發達的產業基礎、一流的技術支撐和強勁的國際競爭優勢，順利實現了產業升級和經濟轉型，平穩跨過了中等收入陷阱，並實現了「一億總中流」的廣泛社會認可。此次房地產泡沫「崩潰」雖然誘發了個別企業破產和銀行倒閉，但卻沒有因此而真正撼動日本經濟的整體實力。
戰後日本房地產市場的演進路徑以及三次房地產泡沫的不同結局啟示我們，經濟高速增長往往伴隨著產生高房價、高地價甚至房地產泡沫的產生。房地產泡沫未必意味著一定會破裂和崩潰，更不意味著一定會衍生為泡沫經濟。房地產泡沫可以通過各種經濟要素之間的不斷調整而最終得以合理釋放或消融。日本前兩次房地產泡沫之所以沒有破裂，關鍵在於隨著居民收入增加和地區收入差距日趨縮小，房地產泡沫得到了有效的緩解。20世紀60年代以後，大量進入城市的「打工者」和新增勞動者，逐漸演變為日本社會的「中流」階層，進而成為消融房地產泡沫的有效「剛需族」。
高房價、高地價甚至房地產泡沫，如果離開了經濟高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，並最終導致泡沫破裂。日本第三次房地產泡沫之所以破裂，正是由於房地產市場缺乏強勁的經濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導致房地產崩潰，並演繹了長達20多年的跌跌不休。
注釋
[1]米原淳七郎『土地と稅制——土地保有稅重課論批判』東京：有斐閣1995年，第14頁。
[2]野口悠紀雄『土地経済學』東京：日本経済新聞社1989年，第29—53頁。
[3]董藩：《北京應放開限購用房價來控制人口》，人民網.（2014—09—01）[2017—09—01].http://house.people.com.cn/n/2014/0901/c164220-25581665.html?_fin.
[4]野口悠紀雄：《泡沫經濟學》，曾寅初譯，北京：三聯書店2005年，第69頁。
[5]福田康雄『土地の商品化と都市問題』同文館、1993年、第76頁。
[6]みずほ銀行産業調査部.日本産業の競爭力強化に向けて–日本が輝きを取り戻すための処方箋を考える[J/OL].みずほ産業調査 ，2013（42）:205—207.（2013—05—24）[2017—09—01].https://www.mizuhobank.co.jp/corporate/bizinfo/industry/sangyou/m1042.html.
[7]山田浩之：《城市經濟學》，魏浩光等譯，大連：東北財經大學出版社1991年，第123頁。
[8]山田浩之『都市と土地の経済學』東京：日本評論社、1995年、第98頁。