2.戰後日本的經濟發展與房地產泡沫的關係

  所謂房地產泡沫，是相當於人們的收入水平和現實購買能力而言，即房地產價格大大超過了人們的現實購買能力。一般意義上說，當實際房價大大高於當地居民的現實收入水準而導致合理購買能力嚴重下降時，則意味著房地產市場出現了嚴重泡沫。然而，房地產泡沫未必意味著一定會破裂和崩潰。它既可能通過各種經濟要素之間的動態調整而逐步釋放，也可能通過政策手段平緩擠出，還可能由於政策失當刺破泡沫而直接引發經濟崩潰。在經濟轉型過程中，一旦房地產泡沫破裂而引發崩潰效應，則可能嚴重衝擊實體經濟和社會穩定。

  對於不同國家、不同地區在不同時代的房地產泡沫，不能簡單用房地產價格和上漲幅度進行數據比較。同樣的上漲幅度，在經濟高速增長時期，可能由於經濟增長速度、通貨膨脹率、收入增長率等因素的變化而相互抵消。然而，在經濟低速增長或負增長時期，則可能誘發房地產過熱和嚴重衝擊實體經濟。對於一定期間內的房地產價格來說，如果年平均增長率為10%，則10年後的價格為2.59倍，20年後的價格為6.73倍。如果年平均增長率為20%，則10年後的價格為6.19倍，20年後的價格為38.34倍。按照這種方法推算，所謂「20年後北京房價將一平方米80萬」雖然言過其實[3]，並也非完全痴人說夢。當然，事實上的房價變動不會是直線上升的。（參見表4-2）

  表4-2 房地產價格年增長率與指數變動率的相關度

  在社會經濟轉型期，特別是對於高速發展中的國家來說，難以單純依據房地產上漲幅度和價格水平判斷是否存在房地產泡沫，更不能簡單判定房地產泡沫是否崩潰。因為房地產價格受到經濟發展速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產業結構調整、收入差距、人口增長和移動等多重因素影響，各種影響因素之間不僅存在地區差異、水平差異、階段差異，而且還往往滲透著政治、經濟、文化等歷史積澱因素。綜合日本戰後經濟發展軌跡與房地產市場變化規律以及房地產泡沫「崩潰」等因素，可以看到，經濟發展與房地產泡沫之間主要體現如下關係。

  第一，經濟高速增長期往往伴隨房地產價格的急速上漲，有時甚至出現房地產泡沫。

  在日本經濟高速增長時期，伴隨著城市化、產業結構升級、人口增長與移動等因素的共同刺激，大城市房地產價格曾經出現大幅度的上漲，並出現了相當程度的房地產泡沫。高地價、高房價是各種經濟要素髮展不均衡的一種集中表現。在經濟高速增長階段，經濟發展與投資加大、物價上漲、大量人口移動、房地產高漲、收入增加等各種經濟要素和經濟現象之間雖然互相作用，相互影響，但這並不意味著經濟構成要素之間必然是協調發展、同步提高的，其間必然伴隨著各經濟構成要素之間的發展不均衡。一般來說，經濟增長、投資增長的變動節奏要快於收入增長和消費增長。經濟發展之始，企業家往往依賴低價勞動力成本的人口紅利，優先選擇擴大再生產。當人口紅利銷蝕殆盡時，在大城市居住壓力過大而地方收入差距日漸縮小的條件下，大城市的房地產市場必然面臨低利潤調整，原來的房地產泡沫將逐漸得以釋放，而曾經沒有購買能力的剛性需求將逐漸得以實現。因此，高地價、高房價乃至房地產泡沫，有時可以理解為特定經濟發展階段的常態反映。

  

  第二，房地產泡沫並不必然導致泡沫經濟或房地產泡沫崩潰。

  在戰後日本房地產發展史上，曾經出現三次嚴重的房地產泡沫。前兩次房地產泡沫並沒有發生破裂，關鍵原因在於：隨著居民收入增加和地區收入差距縮小，房地產泡沫得到了有效地釋放。在經濟高速增長的後期，日本企業大幅提高了勞動者的工資收入。日本政府則通過不斷完善收入再分配製度，縮小地區或產業間的收入差距，逐漸消融了前期積累的房地產泡沫。日本社會形成了龐大的中產階級階層，而沒有出現收入差距過分懸賞的兩極分化局面。與此同時，由於日本政府不斷增加公共住房供應，東京等大城市的住房難、住房貴等問題得到一定程度緩解，因而沒有發生房地產泡沫「崩潰」。與之相對，在第三次房地產泡沫時期，由於沒有強勁的經濟增長、收入增加和剛性需求等因素支撐，最終導致房地產泡沫「崩潰」。此後日本房地產市場經過了近二十年的「跌跌不休」。

  第三，沒有剛性需求的房地產投機，是導致房地產泡沫最終崩潰的根本原因。

  與一般商品市場相比，房地產市場既聯繫著鋼鐵、建材、家電、勞動力等多種實體經濟成分，又與經濟發展、物價水平、居民收入、地方財政、金融市場等密切相關。房地產市場發展健康與否，直接影響著人們的消費水平、經濟走勢和未來預期。在房地產價格普遍上漲時期，人們基於對未來經濟增長、通貨膨脹率、收入預期和房價趨勢等因素的考慮，只要有足夠的資金用於支付首付，就一定會盡力購買房地產。因房地產市場將長期處於「買漲不買跌」的火爆之中。然而，這種房價不斷上漲的未來預期極易刺激人們的投機心理，進而引發房地產泡沫發生。在日本泡沫經濟高漲時期，基於戰後40年「增長奇蹟」的路徑依賴刺激，日本投資者對土地神話深信不疑，對未來日本經濟走勢和房地產市場充滿信心，加之金融自由化指導下的過度寬鬆政策，最終誘發了日本大城市房地產泡沫的急劇膨脹[4]。然而好景不長，僅僅幾年之後，這種既沒有實體經濟支撐又沒有收入增長保證的房地產泡沫最終崩盤。