1.日本房地產泡沫及其「崩潰」的認識誤區
2024-10-13 11:08:30
作者： 吳廷璆
判斷房地產泡沫的經濟指標是什麼？房地產價格長期上漲是否必然產生房地產泡沫？房地產泡沫是否必然導致泡沫經濟？泡沫經濟是否必然崩潰？諸多房地產泡沫相關的現實問題始終牽動著人們脆弱的神經。國內相關媒體和學術界雖然經常借鑑日本房地產泡沫崩潰的「前車之鑑」，但對戰後日本的房地產泡沫及其「崩潰」等相關問題卻存在著一定的認識誤區，主要體現在以下三個方面：
第一，對日本房地產泡沫產生的認識誤區。
戰後日本的房地產價格經歷了3次快速上漲過程。一般來說，房地產價格主要由地價、勞動力價格、建材價格等因素決定。鑑於日本實行土地私有制，而勞動力價格、建材價格具有相對穩定性，日本房地產價格的快速上漲主要取決於地價的大幅上升，因此，在衡量日本房地產價格水平時一般以地價為主要參考指標。1955年以後，伴隨著日本經濟進入高速增長軌道，工業用地等急劇增長，由此帶動房地產價格迅速攀升。1950年代日本GDP增長雖然達到15%以上，但平均地價卻上漲超過31.7%。六大城市更是超過35.3%。其中工業用地上升最快。進入1960年代，日本平均地價繼續保持15%以上增長率，但此時住宅用地價格上漲速度超越工業用地，開始高居房地產價格首位。與此同時，日本居民最終消費支出的平均增長率則始終維持在10%左右。因此，相對於當時日本居民收入水平來說，1950年代、1960年代的日本房地產價格已經產生了嚴重泡沫。
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1970年代後，日本住宅地價雖然仍保持了10%以上的增長，但地價上升幅度與GDP增長率基本持平，居民收入持續增加，因此泡沫成分相對較小。1980年代中期以後，日本大中城市商業地產價格快速提升，且明顯高於工業用地和住宅用地的上漲幅度。特別是六大城市，上漲幅度超過19.6%，因而又出現了高度的房地產泡沫。相對於住宅用地、工業用地來說，城市商業用地本身不具有剛性需求性，因而炒作性質十分明顯[1]。從地價長期變動趨勢及幅度看，戰後日本的房地產市場曾經出現過三次嚴重泡沫，分別為1955—1965年工業用地激增期、1966—1985年住宅用地剛性期和1986—1991年商業地產炒作期[2]。然而，多數學者在引證日本房地產泡沫的例子時，只是進行了簡單的現象類比，他們忽略了一個基本歷史事實，即1980年代中期以後的房地產泡沫，僅僅是戰後日本三次大規模房地產泡沫中的最後一次。（參見圖4-1）
第二，對日本房地產泡沫「崩潰」的認識誤區。
在談論日本泡沫經濟和房地產泡沫問題時，人們往往習慣於用日本媒體經常使用的「泡沫崩潰」一詞，給人感覺是：一旦產生房地產泡沫，必將導致泡沫經濟，並最終走向崩潰。日本1980年代中期出現的房地產泡沫，確實大大加劇了日本的經濟泡沫，但這並不意味著所有的房地產泡沫都必然會衍生泡沫經濟，也不意味著房地產泡沫一定走向破裂和崩潰。
從歷史演進過程看，房地產泡沫可以通過各種經濟要素之間的不斷調整而得以有效釋放或擠出。日本高速增長時期曾經出現兩次房地產泡沫，而這兩次房地產泡沫之所以沒有崩潰，關鍵在於隨著居民收入的普遍增加和地區收入差距的日趨縮小，房地產泡沫得到了有效釋放和緩解。1960年代以後，大批進入城市的「打工者」和新增勞動者，逐漸演變為日本社會的「中流」階層，進而成為消融房地產泡沫的有效「剛需族」。（參見圖4-4）
根據日本不動產研究所統計，以2000年為基期，1955年，日本城市平均地價指數為2.19。而1991年最高時達到147.8，即36年上漲67.49倍。如此算來，其平均年增長率僅相當於11.25%。1980年代日本泡沫經濟時期，其地價上漲率明顯低於高速增長時期和穩定增長階段。然而，由於此次房地產泡沫源於缺乏剛性需求的金融炒作，所以最終引致了泡沫崩潰。
第三，對房地產泡沫「崩潰」摧毀日本經濟的認識誤區。
許多人認為，戰後日本的土地神話催生了房地產泡沫，而1980年代中期出現的房地產泡沫催生了日本的泡沫經濟，而1990年代初的房地產泡沫破滅又最終引發了日本泡沫經濟的「崩潰」。然而，縱觀日本房地產價格與經濟增長之間的變動關係可知，日本歷次房地產價格的劇烈變動一般略遲於經濟增長率的明顯波動。比如，由於受到第一次石油危機影響，1974年日本經濟實際增長率呈現-1.2%的負增長，但同年房地產市場卻繼續保持了較高增長率。其中，商業地產、住房地產、工業地產的增長率分別達19.3%、26.1%、23.1%。可是到1975年，日本房地產市場終於迎來了戰後日本經濟恢復以來第一次價格下降，分別下降-3.8%、-4.0%、-5.3%。然而，同期日本經濟形勢卻已經企穩向好。1975年GDP保持了3.1%的實際增長率。（參見圖4-5）
圖4-5 1955—1998年日本經濟走勢與地價走勢的關係
資料來源：日本不動產研究所研究部：《市街地價格指數》。
內閤府：《國民經濟計算確報》（以1900年為基準，68SNA）。
與之相反，1989年日本泡沫經濟崩潰後，日本房地產市場卻繼續保持了近兩年的增長態勢。1992年以後，日本房地產價格開始一路下滑。日本經濟雖然受到房地產市場的嚴重拖累，並長期低迷，但日本經濟並沒有像房地產市場那樣一直持續下降。從1992年到2007年，日本平均地價下降將近一半，而日本GDP始終維持在500萬億日元左右，日本經濟並沒有發生根本性變化。房地產市場作為日本經濟的重要組成部分，兩者雖然緊密相連，相互影響，但不能簡單說日本經濟長期低迷源於房地產泡沫的崩潰。或許我們可以這樣認為，正是由於日本經濟的長期低迷，反過來事實上嚴重拖累了土地價格的未來預期。（參見表4-1）
表4-1 各年代日本全國及六大城市地價與名義GDP的上升率（%）
資料來源：三井不動産株式會社企畫調査部編集『不動産関連統計集』第35集（2013）、2012年11月。