2.經濟增長推高房地產價格

  社會轉型是一個複雜而長期的過程，社會轉型總是伴隨著經濟發展、產業結構調整、居民收入增加、城市化進程等一系列經濟活動而實現的。房地產作為人類生存和發展條件的基本要素之一，是一項直接關係著人們生活水平的硬性指標。經濟發展速度、投資水平、社會收入分配機制等都直接影響著人們的住房需求和社會供給水平，並進而影響著房地產價格變動。

  日本經濟高速增長時期，正是日本地價的高漲時期。房地產市場的自身規模與發展速度作為經濟增長的重要指標之一，毫無疑問與經濟發展密切相關，且相互影響。但是，我們無法簡單地論證是地價上漲導致經濟增長，還是經濟增長導致地價上漲。這如同雞生蛋還是蛋生雞蛋的問題一樣，循環論證，最終難以得出一個可信結果。但是，1955年以後經濟長期高速增長引起的工業用地需求、住房需求等直接刺激了城市地價上升。

  圖4-2 日本經濟走勢與地價走勢的關係

  資料來源：日本不動產研究所研究部：《市街地價格指數》。

  內閤府：《國民經濟計算確報》（以1900年為基準，68SNA）。

  從圖4-2可以看出，日本地價上漲幅度遠高於經濟增長幅度，而且經濟增長率的變動總是先於房地產價格波動。在1974年第一次石油危機後，日本地價市場迎來了第一次地價負增長，然而當年的日本經濟卻依然保持了17%的旺盛增長勢頭。由此可以判斷，在高速增長時代，日本經濟的高增長拉動了房地產市場的旺盛需求。與之相反，1985年以後，雖然日本經濟處於低速增長階段，但東京等大城市的商業地產卻投機猖獗。同期商業地價變動頻率明顯快於住宅地價、工業地價以及經濟增長率，從而使投機經濟遠遠超過實體經濟，形成了巨大的經濟泡沫和房地產泡沫，並最終導致了泡沫經濟的崩潰。[8]

  作為經濟增長的重要驅動因素，企業擴大投資也是導致房地產價格高漲的主要推動力。即由於社會投資規模擴大，引起工業和服務業等用地需要和人員需求，而用地需求和勞動力需求都必然伴隨著房地產需要的增長，從而最終推高地價。一般情況下，工業和服務業等的投資變化先於地價上漲而出現。與此同時，還必須看到，企業擴大再生產本身，意味著企業將生產剩餘更多地用於生產積累，因此，自然會無形中壓縮用於職工消費支出的份額，即企業職工的消費增長幅度低於企業投資擴張速度。反映在房地產供需關係上，則可能表現為居民的消費能力增長乏力，地價居高不下，因而可能加劇房地產泡沫的心理預期。[9]