3.收入增加拉高房地產價格

  對於任何國家來說，工資收入增速一般低於經濟發展速度，特別是低於企業投資增長幅度。對於企業家來說，首先必須將絕大部分生產剩餘用於擴大再生產，而只能將一定比例的生產剩餘分給勞動者。在這個過程中，必然存在一個消費滯後問題。特別是在經濟發展的起步階段，由於一般勞動力充足，資本家通常會充分利用人口紅利，以低廉的勞動力成本來維持其生產規模和資本的迅速擴張。因此，在經濟高速增長的初期階段，與投資增長變化趨勢快於房地產價格波動趨勢相反，民間最終消費增長變化趨勢一般遲於房地產波動的反應速度。

  但是，當經濟發展到勞動力供給相對不足，而人口紅利消費殆盡時，工資的上漲幅度必然會得到較大幅度提高。20世紀60年代以後，日本工人的工資水平開始快速提高，居民最終消費出現持續增長趨勢。從圖4-3可以看出，日本民間消費雖然不斷提高，但在60年代中期以前，其增長率彈力明顯低於房地產價格變動彈力。60年代中期以後，民間最終消費增長率則明顯保持了長時間的大幅提高。第一次石油危機後，日本房地產價格曾經一度出現負增長，但日本企業的工資水平卻一直保持了持續上升態勢。日本各地的工資水平和增長幅度雖然存在差異，但其增長趨勢與日本地價指數增長趨勢基本吻合。1985年以後，民間最終消費增長率變動幅度開始明顯變緩，與之相對，地價增長率彈力再次超過民間最終消費增長率彈力。[10]

  圖4-3 民間最終消費增長率與地價變動率

  

  資料來源：日本不動產研究所研究部：《市街地價格指數》。

  內閤府：《國民經濟計算確報》（以1900年為基準，68SNA）。