4.城市化進程抬高房地產價格

  戰後日本經濟發展是伴隨著城市化而同步進行的。在實現經濟恢復任務之後，1955年，日本經濟重心轉移到重化工業。隨著大型工業企業在城市周邊的大量聚集，日本的城市化進程不斷加快，並逐漸形成了京濱、中京、阪神、北九州四個工業地帶和東京、大阪、名古屋三大城市圈。工業化吸引大量地方人口向中心城市轉移，導致城市住房供應緊張和地價上漲。原城市居民隨著工資收入的增長和經濟條件的改善，必然會出現改善住房條件和投資房地產的需求，從而進一步加劇了城市房地產的供需矛盾，並引發房地產價格持續上漲。

  戰後初期，日本仍然是一個農業國家。隨著韓戰後日本經濟的全面恢復，自1955年起，日本全面進入工業化時代，大量農業人口開始向第二產業和第三產業轉移，日本產業結構發生了巨大變化。截至1970年，日本製造業和服務業的從業人口迅速增長，並一直處於人口淨流入狀態。1970年以後，製造業從業者開始減少，而服務業卻仍然持續處於人口淨流入狀態。由於受到城市就業壓力、生存壓力和「大城市工業限制法等」因素影響，大批工廠開始向地方遷移，這雖然緩解了日本六大城市的人口流入壓力，增強了地方經濟活力，但並沒有改變農業人口和新增勞動力向城市轉移的總體趨勢。因此，隨著日本經濟結構調整的不斷深入，大量人口湧向第二產業和第三產業，而這些從農村轉出來的人口和新增勞動力主要聚集在大城市和地方城市，由此造成日本城市人口急劇增加，從而也構成了日本城市房地產剛性需求迅速增大的一個重要原因。

  各地收入差距是造成人口流動的重要影響因素之一。在收入差距明顯較大，而生存手段受到嚴重限制的條件下，人口將隨著城市化進程而大規模流動。而當地區收入差距明顯減小，生存空間和生活環境得到較大改善時，移動人口將可能脫離大城市而轉向地方。而且，大城市就業壓力、住房壓力、通勤壓力等生活壓力不斷增大，也必然導致人口的大量外流。70年代以後，由於東京等大城市的住房價格急劇高漲，大批勞動者不得不選擇逃離東京，向東京都周圍的千葉縣、埼玉縣、神奈川縣擴散或轉移。1955年，三縣人口為739萬人，1970年達到1271萬人，超過東京都人口的1141萬。在日本主要大城市地區，由於人口的大量遷入和聚集，造成了房地產市場巨大的剛性需求，從而直接拉升了三大城市圈的房地產價格。[11]

  注釋

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  [1]野口悠紀雄『土地の経済學』、日本経済新聞社、1989年。

  [2]山田浩之「戦後の経済成長·都市化と國土政策」、『土木學會論文集』1994年、No.494。

  [3]小林忠雄「戦後における土地問題と土地対策の展開」（上）、『日本不動産學會誌』創刊號、1985年。

  [4]日本不動産研究所研究部「市街地価格指數」各年度。

  [5]傘鋒：《日本地產泡沫的形成機制與應對政策的得失》，《日本學刊》2007年第6期。

  [6]日本不動産研究所研究部『市街地価格指數』各年度。

  [7]櫻川昌哉·櫻川幸恵「地価変動に翻弄された日本経済」、池尾和人編『不良債権と金融危機』、慶應義塾大學出版會、2009年。

  [8]福田泰雄「地価高騰と投機」、『一橋大學研究年報：経済學研究』、1989年。

  [9]頭川博「高度成長下の地下高騰メカニズム:新沢·華山両氏の所説の批判」、『一橋論叢』75（2）、1976年。

  [10]日本內閣府「國民経済計算確報」各年度。

  [11]日本総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」、「國勢調査」、「日本の長期統計系列」各年度。