「泛地產」第三樂章：跨界產業整合

  無論東北長白山，還是西南邊陲的西雙版納；無論國際知名的地產大鱷，還是名不見經傳的黑馬，如今都不得不面對這樣深刻的變化：昔日作為地產配套的休閒度假、健康運動、教育培訓、文化娛樂……仿佛一夜之間，後衛變前鋒，配套變主體，輔助變引擎，並成為決定人們置業消費的決定性因素。於是，不僅政府，而且越來越多的地產商，把導入產業，跨界整合，甚至變身產業運營商，看成是下一輪增長的重要方向，而將住宅產品看成人們需要享受擁有產業內容所必須的配套。

  與此同時，以往空間和區位是價值評估的基本標準，而今這些空間裡裝什麼內容，才是價值厘定的核心所在。毋庸置疑，這與常規地產以居住為導向的產業整合模式存在本質的差別。在常規地產項目中，發展商積極引進教育、商業、文化、健康等其他產業，僅僅是作為配套服務，最多只是一種差異化的賣點與產品價格提升的依據。

  真正的「拐點」，不是房價走勢的變化或成交量的變化，而是房地產行業走向「泛地產時代」。

  造成這一影響深遠的轉折，根本原因在於城市與產業進入全新的發展階段。

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  一方面，中國經濟增長方式的轉型，導致城市發展需求轉向。城市運營以投資效率和擴張速度為導向的「搭框架」階段，走向注重內容，注重質量導向的「精裝修」階段。各級政府需要實質性的產業內容來支撐區域的發展，而房地產暴利造成的種種社會經濟不和諧現象，已經飽受各方詬病，高投入門檻與更激烈的競爭，更迫使發展商把目光轉向新的產業空間。

  另一方面，居民在家庭收入、家庭生命周期、文化追求等方面的差異也進一步拉大，整個市場客群出現進一步細分，需求呈現多元化、大規模、高利潤與可持續增長的勢頭。大消費時代的到來，直接刺激產業的升級與產業價值的增長，從而給「泛地產」帶來了新的突破口。以旅遊產業為例，在觀光時代，旅遊沒有目的地，隨著旅遊產業向休閒、度假和體驗等高級階段升級，人們產生了新的需求，消費更大，地產和旅遊的跨界融合產生了新的發展空間——旅遊、休閒、度假地產。同樣，健康、文化、教育、高新技術產業等領域亦不例外。

  拐點呈現，隨之而來的必然是新模式的探索。導致變化的動因來自客群需求轉向、產業升級轉型和城市發展轉軌，自然，新模式的構建亦圍繞這三個核心展開了，相關的體系構建，不再是過去住宅獨大的格局，而是把客群需求、產業功能與城市服務融合交集，構成多元功能與多種運營模式組合的「綜合體」。這些綜合體主要分以下幾個方面：

  單一客群綜合體模式：圍繞某個特定客群的多元需求，抓住該類客群核心敏感點度身訂製，構建對應性的功能組合，打造以健康、娛樂和服務為主體的養老產業服務體系。如上海親和源項目的養老產業綜合體。

  主題產業綜合體模式：依託特色自然、文化或產業資源，形成面對多元客群主題集聚，並以此為核心全方位整合多種產業資源，構建功能體系，使不同客群多層次的投資、消費需求得到一站式滿足。如萬達長白山、銀川世界穆斯林城的文化旅遊綜合體。或以區域特色產業與區域文化特色為核心，融入城市集散、樞紐與綜合服務，構建城市特色公共空間、導入多種文化、娛樂、旅遊、商業、度假與服務功能，使項目既成為遊客首選目的地與聚散中心，又是多個產業，綜合服務與城市功能聚集區，取得多元化的整合效應。如雲南西雙版納海誠集團告莊西雙景，以及江西景德鎮的CHINA坊。

  產業平台綜合體模式：聚合高新技術領域的創業者，不僅為之「搭框架」，更提供「精裝修」，在原有高新技術園區的基礎上、進一步整合投資、管理、協作服務資源，使工作、學習、交流、休閒、運動、居住一體化，打造擁有產業服務與生活服務兩大體系的創業社區；如成都天府新谷的創業孵化綜合體、重慶尚盟時裝產業園等。

  這一系列新模式的出現，不僅是對新空間的追求和新模式的創新，更是基於企業戰略——幾乎每個項目策劃推進的同時，工作室都提供了系統性的企業發展戰略策劃諮詢。

  畢竟，沒有基於企業戰略的思考，沒有更大的企圖和更長遠的圖謀，發展商對新模式的投入，不可能如此大膽、果決和捨得。畢竟，對新空間的成功探索，既要以企業層面的變革為必要基礎，也是以企業跨越式發展為終極目標。

  由是，我們自然把目光轉向泛地產時代到來必然導致的核心課題——企業戰略轉型。