（三）華夏幸福基業：產城一體先行者

  「一個成功的案例勝過一千打綱領」。回顧王志綱工作室的策劃實踐，有不少在區域中找到自己的位置而實現項目成功的案例，但如果說到自始至終一直著眼區域，矢志不渝地把自己擺在區域運營者的角色上，真正站在區域的角度上確定自己的定位，並由此形成核心能力的企業，那麼應該數華夏幸福基業。

  十年的時間，從一個普通的開發者成為開發區運營專家。不知不覺之間，已經布局了固安、大廠、懷來等若干個產業園。當環首都圈成為熱門話題的時候，人們突然發現，在環首都圈重點打造的三個新區中，華夏直接參與了兩個，固安工業園更成為這一區域中最為成熟的開發區範本。與此同時，華夏旗下的京御地產以「一個北京城，四個孔雀城」的品牌戰略，打造出既是同一種生活形態，又各具特色的別墅小鎮休閒地產，連續三年保持北京銷售額冠軍和銷量冠軍。

  「我愛北京天安門——正南50公里」。行駛在大廣（京開）高速上，不時可以看到一個醒目的GG牌，紅色的背景中，一位顯得很有親和力的老外作引頸高歌狀，手中的標牌寫的正是這句話。

  這無疑也是固安最大的優勢——恰好處於北京中軸線正南。古代的皇帝若要南巡，第一站就是固安，所以固安素有「京南第一縣」之譽。

  但是在相當長的時間內，京南第一縣的榮耀卻只體現在歷史中，發展現狀難以與之相匹配，不僅大大落後於區位相似的三河，並且在廊坊10個縣（市、區）中常常位居後三位之列。空有「中國溫泉之鄉」、「中國花木之鄉」、「中國釣具之鄉」和「中國民間文化藝術之鄉」稱號，沒有變成發展的動力。

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  固安工業園的出現改變了這一狀況。發展至2010年，固安工業園區完成地區年度生產總值已達30.7億元，同比增長52%，占全縣GDP比重50%以上。

  國內最大的平板顯示製造商「京東方」、國內物聯網產業的新貴「東方信聯」、國內最大的車輪製造企業「正興車輪」、國內頂尖的數字工具機製造商「安德建奇」……幾年時間，固安工業園招來的都是國內的領軍企業，這帶來產業的迅速升級、產業鏈的加速完善和產業規模的急劇膨脹。縣域工業「四大金剛」從釣具、濾芯、塑料、腸衣變成了電子信息、新能源、汽車零部件和現代製造。

  2008年，河北省商務廳在全省開發區中推廣「政府主導、企業運作」為主要內容的「固安模式」。2009年，河北省政府批准26家省級開發區（園區）和3家省級高新區擴區，固安工業園區以20平方公里的擴區面積成為擴區面積最大的省級工業園區。地方政府對固安工業園區快速發展的肯定和鼓勵不言自明。

  那麼，這樣一個故事是怎麼開始的？

  2002年初，正值大北京規劃出台，無論是政府還是學界，雖然從理論上認同，但是在實際中卻還是有些猶豫。也正在這個時候，王志綱工作室完成了第一輪廊坊發展戰略的研究，並提出了後來為人熟知的「金蛋理論」——把頭伸進北京，吃北京的糧食，把蛋下在廊坊。按照金蛋計劃的構想，廊坊將依託圍繞大北京的絕佳區位優勢，布局一系列產業園區，依託北京的區位人才優勢，吸引企業進駐，最終成為區域發展的重要引擎。

  當時的華夏幸福基業還是廊坊一個普通的地產商，剛剛開發華夏花園和第五大街商業街的項目，初步在地產開發上找到一些感覺。掌門人王文學開始考慮企業長遠的發展道路。此時的他面臨一個選擇。由於市裡的地產項目獲得成功，有兩個地方向他伸出了橄欖枝。一個是城區裡的500畝，一個是當時偏於一隅的固安。他問王志綱應該如何選擇。王志綱回答：我不能替你選擇，關鍵是你想做什麼？選擇500畝，你可以按照你現在的發展道路走下去，不會有太大問題；選擇了固安的5萬畝，會是一個長期的、艱難的道路，你要做十年的準備。你希望做成什麼樣的企業，你就知道要怎麼選擇。

  王文學隨後就放棄當時廊坊市區幾塊能夠短期賺錢的項目，毅然決然的把公司發展的重心放到了固安。委託王志綱工作室策劃固安新城的戰略，整合國際著名諮詢機構羅蘭?貝格做產業規劃，美國新都市主義規劃公司DPZ做概念規劃，把固安打造成為「產城融合」的新城，開始了用市場力量推動大北京一體化的探索。今天看固安工業園已經成了氣候，又有首都第二機場的利好，但是當年卻並不是所有人都有膽量去做。

  固安是華夏從一個普通地產商向一個區域運營專家轉變的試驗田，王志綱工作室在最初的發展戰略設計的思路和模式後被不斷完善和充實，最終成為了華夏從廊坊、到張家口、到承德合作開發項目的利器。研究華夏幸福基業產城一體模式，固安工業園正是一個最好的樣本。

  總結固安經驗和固安模式，第一條應該就是「政府＋企業」的園區運營商模式。

  開發區以公司化管理方式運行，最大限度地發揮出企業化操作的高效率優勢。按照常規的方式建園區，政府先得花一大筆錢搞基礎設施配套，安排相關人員。當初固安縣財政不過兩個億，難以有餘力拿出來進行前期的巨大投入。但是沒有巨大的投入，又難以有高素質的企業和人才進駐。如何破解這一個死結？

  正是在這一問題上的創新，使得華夏有了到全國講故事的資本。固安工業園經常對外講的一個故事是在開始的三年沒招一個客戶、沒引一家企業，卻投入三千多萬元聘請國內外著名的策劃、設計機構，對未來的固安工業園區進行了整體的產業規劃和城市發展規劃研究。

  王志綱工作室對固安工業園區進行了園區的發展戰略、策略研究及定位；從宏觀經濟角度為固安工業園區提出發展的大方向，為固安工業園區的發展奠定了基礎。隨後，北京和君創業研究諮詢有限公司、羅蘭?貝格、美國DPZ等國內外頂級智囊團也在不同領域與園區建立了合作關係。

  這種全球化視野和本土智慧的結合，使固安從一開始就把握住了未來國家戰略、區域戰略方向，很好地融入了京津及環渤海地區，確立了電子信息產業、汽車零部件產業、現代裝備製造業為核心的三大產業方向。適應了全球產業發展和轉移的大趨勢，適應我國城市化和城市群崛起的需要，適應我國經濟發展方式轉變和產業結構調整升級的需要。

  固安經驗的另一條是較早認識到園區與城市雙輪驅動的關係。建園之初，華夏聘請的包括王志綱工作室在內的各路人馬基本達成共識，使得固安工業園區深刻認識到「開發區——工業化——城市化」是未來發展的趨勢，按照城市的構架打造出一個源於工業區而高於工業區的未來之城。華夏在開發工業園的同時也開發了孔雀城系列地產項目，這些項目無疑也給企業提供了培育產業所需的充沛資金。

  固安的規劃藍圖勾勒著這樣一種理想的狀態：以孔雀城為坐標的O點，X軸上自西向東分布著電子信息產業基地、城市核心區、生活配套區，Y軸上由南向北分布著汽車零部件產業基地、現代裝備製造產業基地和生活配套區。2011年，工業區的城市功能核心區已全面啟動。工業園區將在功能上融入固安這座城市，並成為其密不可分的一部分。依託大廣高速固安出口，建設行政辦公、商務金融、會議展覽、文化娛樂、商貿物流、大型公園等城市功能，形成設施完備、性格鮮明的城市新區，總投資將達48億元。

  這樣一個既有完善城市配套，又有產業支撐的新城無疑才真正是一種比較合理的衛星城的模式。伴隨著環境的完善，也正在吸引越來越多在北京工作的人群來到這裡。

  當年的堅持越是往後發展，越是能看到戰略預見的力量。伴隨著首都第二機場的選址之爭落下帷幕，固安的區位優勢一下子凸顯出來。圍繞著航空城的建設，固安面臨新的機會。而正是因為當初留下的城市發展格局，使得今天面臨新的機遇時，也有足夠的空間去騰挪施展。

  華夏的成功之處在於，首先是站在區域的高度，去發現了價值窪地，比如在最初的若干年，基本圍繞北京發展。這些地方雖然直線距離很近，但是原來的心理距離很遠。通過數年的運作，伴隨基礎設施的完善，價值逐漸體現出來。尤其是固安，當新機場落定之後，整個價值獲得飛速的增長。

  其次，是設計了合理的模式。通過地產補貼產業，這是後發地區吸引產業轉移的普遍規律，而他通過商業模式的設計把這個補貼又通過地產的形式回收回來，而且由於地產價格的暴漲，獲取了更為豐厚的回報。

  最後，就是按照了一種資源整合的方式。實際上今天做地產很大程度上是一項資源整合的工作。從一流的策劃、一流的規劃、一流的產業招商，通過上市等資本整合的方式，實現快速擴張。

  但對於一路狂飆突進的華夏來說，也面臨著新的挑戰和選擇。如今它的產城融合模式受到了全國各地政府的青睞和追逐，在別的地產公司拿地無門的情況下，華夏反而成了政府給予最優惠土地政策進行招商的對象，接到非常多的邀請。

  2012年，王文學有一次把公司所有高管聚集起來，進行企業發展方向的大討論。借著十周年的契機，他邀請了從著名商學院教授到國外頂級諮詢公司再到著名經濟學家，給他和他的團隊授課。他很想通過學習和討論得到下列問題的答案：企業在上了一個大台階之後，面對眾多的選擇和誘惑，如何走好下一個十年？如果沒有方向，哪怕目前還有很強的實力，但五年之後，十年之後，是不是還有足夠的潛力，支撐企業的發展？經歷了十年，華夏的產城模式不僅已經成熟，而且已經被後來者效仿。如何打造新的競爭力？

  在高管學習的最後一天，王文學特意請來王志綱進行最後一場的壓軸授課。「我是讀著王老師的書成長起來的，也是在王老師的指導下開創了固安模式。我到深圳拜訪王老師的時候，王老師說：『王文學啊，你是扮豬吃老虎。』當時還不太清楚這句話的意思，現在才知道王老師認準我能成就更大的事業，王老師就是我的伯樂。」

  王志綱認為：華夏成功後，誘惑倍增，全中國許多地方都來投懷送抱。當從買方市場變成賣方市場的時候，華夏怎麼辦。下一個十年怎麼走，就要回答好我是誰的問題，哪些是必然的，哪些是偶然的，哪些是需要揚棄的，哪些是需要繼承的。

  在為華夏幸福基業高管授課時，王志綱通過揭示華夏發展至今的成功經驗，並結合對中國經濟大勢的判斷，對華夏的未來發展提出了自己的忠告和建議。

  那麼華夏模式未來的出路在哪裡呢？

  在全球產業調整的新趨勢下，固安這個產業新城如何繼續保持優勢，如何才能獲得持久的發展動力， 毫無疑問，要想繼續保持優勢，實現產業新城的再升級，其產業必須向高端看齊。在王志綱工作室的建議下，華夏走出了兩步棋。

  第一、布局全國優質地區，實現規模經濟優勢。

  顯然，已在大本營環北京區域的固安、經濟大廠等地取得階段性成果的華夏，面對產業新城的異地複製，正在進行全國布局。在2012年，華夏幸福基業新拓展河北香河、瀋陽蘇家屯、江蘇無錫和鎮江等5個園區基礎上，2013年又與武漢黃陂區、浙江嘉善縣政府簽署園區整體合作開發協議，在2014年，更是與滄州市簽署合作協議，負責260平方公里的開發，建設大廣（京開）高速科技走廊的「南大門」，白洋淀東畔科技新城、高端製造業基地。目前，正在開發運營的園區近20個，進入華北、東北、華東和華中四大區域。

  第二、出海整合優勢資源，實現發展內涵的提升。2014年3月，根據「美國孵化，華夏加速，中國創造」的理念，華夏幸福基業在矽谷山景城（Mountain View）建立孵化器，投資方向集中於清潔能源、新一代信息技術、生物醫藥、硬體等高科技領域。

  與之前遠赴矽谷的中國企業相比，華夏的獨特之處在於，其並不僅關注於高新技術孵化這一端，更希望通過矽谷孵化器搭建，找到中美產業對接的路徑，打造可持續的產業價值鏈。華夏通過搭建平台，以平台去培育和孵化高新技術產業項目，待項目成熟後，再用國內的園區載體來實現產業承載，希望能從源頭創新入手，希望建立從前期孵化，到中期加速，再到後期產業化的全產業鏈發展模式。

  作為華夏幸福基業以科技創新驅動中國產業升級的實踐成果，矽谷高科技孵化器為推動中國產業升級提供了新思路，將為中美產業界在高科技領域搭建起對接平台，此舉同時意味著華夏幸福基業國際化戰略布局邁出了關鍵一步。

  我們可以看到，今天的華夏，從格局上已經走出首都圈，北上東北、南下華東（山東、江蘇），都不乏成功之作，甚至已經到海外布局，在矽谷開辦孵化器。站在新的起點上，從產業上來看，全中國的產業都在面臨調整；從合作模式上，政府已經迫切需要走出「土地模式」的制約，華夏原有的城市運營模式也需要與時俱進。所以它又再度委託王志綱工作室進行孵化器、新一代科技園等課題的研究。與此同時，一方面依託資本市場的平台，另一方面深化探索PPP模式，華夏具備了在更高平台上講故事的可能性。

  回顧華夏幸福基業的成功之路，實際上我們看到的是對產業地產運營規律的把握，在第一階段找到的市場切入點，用時間換空間，才贏得更好的發展機會。最近幾年，華夏幸福基業無疑是一匹耀眼的黑馬。不僅在2010年完成了借殼上市，而且從2005年至今其業績複合增長率更是保持在100%以上。短短的幾年時間，華夏幸福基業從一家年銷售額只有幾十億的公司迅速擠入了百億俱樂部，2013年實現整體銷售額超過370億元。這些數據證明，華夏模式，顯然還在持續生效，並不斷擴大其影響力。

  負重劍，行長路，成大器！