風帆起珠江

  1992年，改革開放進入第十四個年頭，中國又走到了一個新的十字路口。1月19日，鄧小平抵達深圳，開始了著名的「南巡」。1月29日鄧小平結束廣東巡視之旅，而新華社老社長穆青則沿鄧小平南巡路線同步採訪，他決心通過傳媒給廣東一個「說法」，王志綱受命陪同。就在1月29日，新華社向國內外播發了題為《風帆起珠江》的文章——這是當年中國媒體第一篇為廣東改革開放呼籲的新聞報導。這篇文章，後來被穆青稱作是「關鍵時刻影響新華社命運的關鍵稿子」，文章的執筆人，正是時任新華社廣東分社記者的王志綱。

  王志綱1978年進入蘭州大學經濟系攻讀政治經濟學，無論是之後做學者，還是當記者，或者是成為策劃人、戰略諮詢專家，他始終崇尚「方法論」並倚此把握中國宏觀問題。在王志綱跨入蘭大校門，開始系統地汲取思想與智慧時，那些在今後將成為中國房地產業的風雲人物又在哪裡？

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  與王志綱同齡的楊國強迎來了人生的第一個轉折點，在大哥楊國華的幫助下，當了北滘公社房管所的一名施工員；此時25歲的黃文仔還沒有下海，4年後他才開始做鋼材生意，並淘到自己的第一桶金；14歲的郭梓文是一個中學生，前程未卜，直到1991年，承包了當時負債纍纍的番禺建安裝飾公司，由此起家，並打響了「郭承包」的名號；14歲的吳亞軍考上了合川最好的高中，夢想著有一天能成為居里夫人；20歲的黃巧靈則剛從部隊轉業，由軍報記者開始，直至經歷近十年麗水新華書店經理的職業生涯；21歲的王健林由部隊進入大連陸軍學院，之後被破格留校任用，並一路提升至團級幹部……

  他們先後跨入房地產業，並在不同的時間節點與王志綱風雲際會，共同踐行「泛地產」這個概念，實實在在地引領這個行業前行，締造全新的泛地產時代。但在當時，顯然沒有人能提前預知到這一點。當時，大多數的中國老百姓，甚至還沒有聽說過什麼是「房地產」。

  鄧小平南巡之後，藉助改革的春風，中國住房體制逐漸完成「福利化」到「商品化」的過渡，商品房開發全面提速。一時間，搞金融的、搞工業的，各行各業爭先恐後進入房地產。1991年，全國房地產企業還只有3700家，1992年底房地產企業猛增至17000家。地產狂熱由海南發端，繼而蔓延到廣東珠三角，再擴散到福建、江蘇、上海等東南沿海省市。在海南、廣西的北海和廣東的惠州，形成中國房地產的三個超級熱點。處於改革開放最前沿的廣東珠三角地區，房地產市場也迎來了第一次井噴。

  在這一波房地產行情中，銀行等金融機構是最大的炒家。很多銀行都到南方開了投資公司，買賣土地房產，為這種熱潮推波助瀾。當時許多地產項目都是這種模式：銀行出錢，包工頭出工，政府出地。甲乙丙三方，一起搞房地產。今天這些成功的大佬們，從楊國強到雅居樂的陳氏兄弟，當時還都是只是包工頭，還處於原始積累的階段，靠幫助別人帶資建設蓋房子，賺點辛苦錢。最牛氣的是甲方——那些銀行派生出來的地產機構和公司。

  這是一個屬於炒家們的地產時代！正如古希臘歷史學家希羅多德所說，上帝欲使之滅亡,必先使之瘋狂。隨著「擊鼓傳花」的持續發展，房地產泡沫越來越大。

  在1992年房地產最熱之時，當時還是新華社記者的王志綱就在廣州的一次「新聞沙龍」上預言：1993年房地產將大跳樓！一家大報的編輯當場向他約稿，然而稿件送審中，卻因「觀點過於激烈」、「聳人聽聞」而被迫改頭換面，更題為《房地產炒賣熱雜議》刊出，雖多有刪節，但仍然保留了這樣的論斷:「高潮接下是低潮，幕起之後是幕落……狂吹的氣球不能總是猛漲，總有一天會爆裂。何去何從？捱不過1993年。」

  一年之後，此話應驗。

  1993年6月，國務院發布了《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》的通知。隨著16條強力調控政策的出台和執行，中央全面緊縮銀根，狂飆突進的房地產突然間被釜底抽薪。事先沒有任何徵兆，當全中國無以計數的淘金者和數以萬億計的資金像蝗蟲一樣撲向以海南、惠州和北海為代表的東南大地時，沒有人會去想擊鼓傳花的遊戲有停止的一天，然而事實堅硬得令人寒心，鼓點戛然而止，一個時代結束了！

  由於宏觀調控，銀根緊縮，失控的經濟列車被重新拉回軌道，耀眼的經濟泡沫在陽光下開始破滅。剛剛經歷過一輪爆發式增長的房地產業，突然遭遇了前所未有的危機。房地產市場一下子萬馬齊喑，珠江三角洲的樓盤也面臨大面積死火。

  當泡沫破滅後，從業者痛定思痛，房地產也就由炒家市場進入到第二階段——用家市場。當新品牌、新產品層出不窮的時候，中國的房地產也隨之進入到了一個全新的發展階段。

  這也正是王志綱這樣具備戰略眼光和系統思維能力的人大展身手的時候。在與碧桂園項目接觸後，王志綱一發不可收拾，組建工作室，成為當時房地產行業具備唯一性的一個重要的符號，並延續至今。在王志綱工作室運作最初，主持策劃的三個經典案例分別為：以順德碧桂園定運作規範、以廣州星河灣定行業標準、以南國奧園定項目格調。這三個案例堪稱劃破時代，為之後中國樓市的發展起到不可估量的作用。