別「摔倒」在合同上，八條「霸王條款」需警惕
2024-10-11 07:34:53
作者： 西武，李英，金立
購買房產對很多人來說是件大事，在經過細緻的實地考察、挑選戶型、確認購買對象後，在簽訂認購合同時更不能掉以輕心。待購房合同順利簽署完畢，購房這件大事才算塵埃落定。
在簽訂認購合同時，消費者因尋覓到喜愛的樓盤，或是在經過長時間等待後滿心歡喜，往往瀏覽一下合同就簽字確認了。但他們沒有意識到，某些開發商會在合同中摻加一些「貓兒膩」，這些「貓兒膩」就是一旦發生問題會讓消費者苦不堪言的「霸王條款」。
2010年底，王婧在郊縣地區購買了一套營業期房，她先期支付一半房款，另一半到領房時再交付。但當她去領取鑰匙時，工作人員卻告訴她，她購買的房產實際面積超過預定面積7%，必須將多出來的款項補齊才能領到鑰匙，且該地產公司不會承擔任何責任。
這樣一來，王婧就要再額外支付三四萬元的費用。面對這種錯誤，開發商卻用購房合同中有相關條款的約定為理由，將責任全部推到了王婧身上。
像王婧這樣在購房合同上「吃虧」的人不少。為了防止消費者也「摔倒」在合同上，理財顧問總結了以下八條常見的「霸王條款」：
一、房屋產權證備案時間過長，嚴重損害業主權益
房屋產權證是業主依法擁有房屋所有權，並對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一憑證。法律規定，商品房備案期限應在房產交付使用之日起六十日內，將辦理房屋產權登記的資料報送當地相關部門。
有些開發商會在合同中將備案期限定為一百八十日、三百六十日甚至是七百三十日，備案時間延長，業主行使合法權益時因手無憑證而受到諸多限制。
二、樓宇屋面外牆，業主不能享受使用權利
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根據《物業管理條例》等的規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。
開發商通常會將樓宇屋面外牆的使用權、戶外GG的使用收益權全部劃歸自己所有，業主無權享受應得權利。不管是在日常使用還是經濟收益方面，這無疑都給業主帶來了損失。
三、買賣雙方逾期付款、逾期交房時間之違約金不對等
《中華人民共和國合同法》明確規定：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
開發商會在合同中強調：超過「開發商規定日期」後，業主有權解除合同，但同時需要向開發商支付應付款5%的違約金。若開發商逾期違約，則只需向業主支付萬分之一的違約金。這種嚴重失衡的違約金協定，最大限度地減輕了開發商的違約責任，卻嚴重侵害了業主追究其相關責任的權利。
四、業主不能要求調整合同條款
《中華人民共和國合同法》明確規定：合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。
而開發商卻將「逾期付款、交房的違約責任」的約定，寫成是雙方當事人在平等自願的基礎上協商確定的，並且業主不得以任何形式與理由對該約定的相關比例提出調整主張。開發商捏造「平等自願」這一事實，單方面限制業主的合法權利，這將給業主造成經濟和精神的雙重損失。
五、開發商對樓盤銷售中的虛假宣傳不承擔責任
《中華人民共和國GG法》明確規定：「GG應當真實、合法」「GG不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。」
開發商在合同中註明：出賣人之前所發布GG、宣傳圖冊、模型等不構成合同的組成部分，不約束雙方。這推翻了雙方在交易中應遵循的「公平誠信」的責任，使開發商在進行虛假宣傳、欺詐消費者時完全推卸掉了責任。
六、社區車位歸開發商所有
按《中華人民共和國物權法》規定，占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
開發商卻在房產合同中規定，占用小區的道路或場地用於停放汽車的車位，全部歸開發商所有，並且開發商有權將其出售、出租，對此購房者無權干涉。這顯然是無理占用業主的公共資源，是違法行為。
七、社區由開發商單方面指定物業管理公司
《物業管理條例》等規定，住宅物業的建設單位應通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。
開發商則在合同中寫明：業主要辦理交房手續時，需委託開發商指定的物業管理公司，並按約定收取物業管理費，收費標準由開發商決定。在這一條中，開發商不僅違反法律規定，剝奪業主權利，且物業費制定也存在不透明化，使業主蒙受損失。
八、開發商延期交房免責範圍過大
樓盤開發形勢，企業無法預知。因不可抗力導致延期交房也算事出有因，可以免責。
但某開發商在合同中要求：「除自然災害等其他不可抗力外，延期免責範圍還包括因配合市政配套、政府市政建設等對工程施工產生的影響。」這單方面大大減輕了開發商延期交房的責任，限制並損害了業主的正當權益。
看過以上幾條，相信消費者對「霸王條款」也有了大概印象。但這也只是冰山一角，還要消費者在簽署過程中特別留意，仔細閱讀，分辨其中隱藏的不公正約定。投資房產的目的是為了居住舒心，同時實現資產的保值增值，如果在收了房屋之後還要不斷去應對這些霸王條款所帶來的後續紛擾，還不如另選其他的投資，避免給將來埋下禍根。