附錄：破解地產謎局

  調控持續，房地產界焦慮加劇，未來走勢如何，眾說紛紜。王志綱近來接到多起相關演講邀請。藉助2011年11月9日搜狐e購房電商平台在三亞舉辦的「中國休閒地產高峰論壇」，王志綱就房地產當前形勢與前景，發表了自己的看法。

  

  我從事地產行業已經十來年了，但是近年來很少接受地產演講，因為我們關注的重點更多地是在城市和區域，以及旅遊休閒等領域。地產調控到今年，從南到北走下來，幾乎所有老闆都在問：如何看待今天房地產的形勢，究竟房地產業的明天將向何處去？所以正好有這個機會來集中回答，談談我的觀點。

  觀察中國房地產最好的標本莫過於我們今天站著的這塊土地——三亞，今天我們選擇三亞來探討這個問題，在這家遊艇會的酒店開這個會，格外有代表性。我的第一個話題就從海南講起，來回顧一下地產的今昔；第二個話題談談地產的奧秘；第三個話題說說地產的明天。

  海南今昔——中國房地產的風向標

  我記得20年前，我作為新華社記者來海南，那個時候的海南是中國最狂熱的一片熱土，是最早一批地產冒險家們練身手的地方。包括馮侖、潘石屹這些今天地產圈的不少活躍分子，發家的時候，都有一段在海南撈世界，在這裡挖第一桶金，從流氓到紳士的經歷。

  那時海南島到處都是帶著發財夢想來冒險的人，這裡自然條件好，在天涯海角可以隨地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大資本，因為土地無所謂開發，參與者都是為了轉手倒賣，擊鼓傳花。運氣好，憑空就可以撈一把。

  在休閒地產方面做得很大的宋城集團的老闆，就曾告訴我，他當時只有500塊錢，就敢闖海南。雖然沒發大財，但海南退潮後，憑藉海南的地產啟蒙，懷揣一幅清明上河圖回到杭州建宋城，空手奪槍，硬是把圖紙變為了現實。那個時候，中國人均GDP才800美金，他算是旅遊地產的先行者。

  印象深刻地是，1992年初幾乎全國銀行的行長們，都扛著錢到海南島炒地，參與擊鼓傳花的遊戲，這是海南地產的第一次房地產狂潮。

  我記得，瘋狂的狀況持續到1993年6月份，中央提出治理整頓，朱鎔基是鐵腕人物，行政命令加經濟手段，僅用30天的時間，限令所有的銀行必須把錢全部收回。錢收不回來就抓人，於是在短短一個月中，海南炒地的資金鍊條斷裂。鼓聲一停，沒有逃掉的炒地者，全都曬死在沙灘上，丟下一片片爛尾樓。

  1993年一直延續到96年，還有很多人陸續找到我們，希望可以拯救海南的地產，不少老闆還抱著僥倖心理，認為目前的危機只是暫時的，只要熬過寒冬，麵包會有的、黃油會有的。但實際上，1996、97、98一直到2000年，近十年海南的房地產一直處於停頓狀態，死守海南島的老闆多數都破產了。

  回想起十年後，2003年再來海南，當時的市委書記剛調到省里，準備大幹一場，曾很興奮也很沉重地跟我講：海南十多年留下了大片的爛尾樓，特別是三亞，不符合美麗三亞的形象，所以我痛下決心準備炸爛尾樓。其後，我們王書記花很多的功夫做調研，剛選了幾個「軟柿子」動手，還有成千上萬的爛尾樓正準備炸的時候，中國的房地產又進入了一個黃金時代。從2003、04、05年開始海南地產井噴了！

  我們現在的會場，鴻洲遊艇酒店的老闆也曾放棄三亞，跑到深圳創業，在深圳賺到一些錢後，2003年在他老家那些叔侄們的要求下，回三亞做遊艇，起步也是很艱難的。沒想到，很快碰到海南房地產的第二次浪潮，眼看旁邊的房子從每平方兩三千塊錢漲到了兩萬，王老闆借著天時、地利，遊艇會，遊艇酒店、遊艇地產呼呼做起來了。

  從2005年一直到09年，海南島被定位為國際旅遊島的時候，幾乎中國所有老闆，不僅房地產老闆，包括礦老闆、煤老闆，全部往三亞跑。這個時候重新出現了將近20年前潘石屹、馮侖他們空手道炒樓那個盛況。樓價一天三漲，直到2010年春節，連三亞的酒店房價也炒到了幾萬塊錢一晚，可謂全球最貴，簡直不可思議。

  在這個大背景下，三亞地產誘人的錢景，吸引了全中國的房地產商全部湧入海南。這個時候地價能不貴嗎？房價能夠不貴嗎？其實，三亞的表現，是中國房地產的一個放大，一個典型寫照。

  中國房地產超英、趕美，不少人認為房地產還會漲，但是很多清醒的老闆，我們在私下溝通的時候，他們都對這種形勢憂心忡忡，認為一個良性健康的房地產不應該這樣的，這樣的結果最後對於消費者對社會不利，對房地產商也不利，當然也許對某些投機者有利，但對投資者也是不利。今天有些參與製造和搶房地產泡沫，也受到重創。

  今天的中國比起20年前的中國，人均GDP從800美金到4000美金，而且中國最發達的兩三億人口長三角、珠三角環渤海，人均GDP已經到一萬美金，增加了十倍，在這個巨變的時代，人們除了吃住行以外更大的消費就是游、購、娛。

  剛才姜奇平先生從專家角度談了網上的地產銷售，我認為這是一個金礦，尤其是在房地產的高燒過去之後，怎樣提高附加值，提供服務，提供生活方式，是擺在房地產商面前，需要考慮的問題，可以很好地利用網絡這個平台。

  短短十年的時間，中國成為全球第一的出口大國，經濟總量增長到僅次於美國，成為世界第二，中國在高速發展的同時，也成為全球巨大的消費市場，每天都不斷上演很多傳奇。所以我認為海南不可能出現1993年的慘狀，但是海南會受到這次調控的重大的影響。現在很明顯，狂熱已經降溫，這是海南的今昔。海南有一種宿命，一直是中國房地產的風向標。

  2010年初，此島上的公寓房價天天漲，最高賣到17萬一平方，據說現在也要7萬一平方，只是有價無市。

  房地產的奧秘——硬著陸，還是軟著陸

  下面談第二個話題——地產的奧秘。今天的中國，房地產可以說一直是個熱門的話題，各方面的專家都要來這個圈子一試身手，而且頗受歡迎。我曾遇到一個專門講房地產的專家，一年可以賺幾百萬。有些是代表地產商講，有些地產商也常是演講的主角，有段時間內很受媒體追捧，掌握了社會的話語權，讓人覺得不夠客觀。

  我講房地產，主要是在趨勢方面，相對超脫。我們現在主要是研究未來城市發展、產業轉型、休閒以及創新性產業相關聯的不動產。我們真正的價值在於儘可能保證自己的公信力，跟各個方面保持一點距離，儘量透過現象找到本質，這樣對於國家、對於企業、對於個人都有好處。

  首先分析一下當前中國地產的形勢，也許有人聽了不高興，僅供參考。今天不少房地產老闆還抱有僥倖心理，認為這一次宏觀調控還會像之前那樣，只是過眼煙雲，熬一段就過去了，到時候將會是絕地反彈，獲得更大利潤，像上一次死裡逃生的恆大和綠城一樣。很多人把這個當成經驗和必然。

  但是依照我的判斷，告訴大家，這種情況不會再現，為什麼呢？首先表現在金融上，今天中國的房地產的火爆可以說是因為之前貨幣投放太多的結果。我記得中國人民銀行一個副行長後來當了亞太銀行的行長湯敏，他說根據他們的測算，如果今天中國市場上需要的貨幣是一百的話，實際上流通的貨幣量是兩百，遠超過現實所需要的貨幣供應量，錢多東西少。所以老百姓也好，商人也好，多餘的錢保值增值，最可靠的就是投資不動產，房地產不漲沒有辦法，這是金融問題。

  房地產暴漲的時候，幾乎所有人得利，第一個得利的是老闆，中國評選首富十個有七八個是房地產商，當然這有一個行業周期，趕上中國高速城市化的過程，房地產首當其衝，扮演主角。某一個周期可能是另外一個產業。這些年中國地產出首富跟房地產的爆發有關，跟中國的高速城市化、城鎮化有關。房地產的暴漲也跟中央的宏觀經濟政策，金融政策有很大的關係。

  特別是2008、09年，為了應對所謂的美國次貸危機所引起的世界範圍的金融危機，中央從所謂的穩定政權的角度考慮，過于敏感，經過20天時間所謂的政治局調研，就急急忙忙向市場投放貨幣4萬億，加上各省市的配套資金，限期投放，不僅過去幾年調整的效果一風吹，而且有過之無不及。

  第一，國進民退這個時候開始了；第二，官商勾結加劇；第三，整個中國的國際競爭力受到重創；第四，下一步再有新的危機來的時候，中央可用的手段已經不多了。

  現在回過頭來看，其實本來08年出現全球金融危機，正是中國宏觀調控的絕佳機遇，藉此給過熱的中國經濟潑潑冷水，趁勢痛下決心實現轉型，中國經濟將更有後勁，更加可持續。但相反，盲目的貨幣投放，只不過把危機向後拖延，實則加重了中國的經濟病。而且這個後果今天正逐漸表現出來，就是通貨膨脹。

  如此，怎樣解決通貨膨脹，又擺在了中央決策層面前。這就叫按起葫蘆浮起瓢，一病未除又添新病。

  中央領導，按照政治規則，願望都是要保證在自己任內不出事，儘量保持社會和諧，最好讓每個人都得到甜頭，然後把位置交給下任。好的方面來說，他們不想動根本，不搞釜底抽薪，順利交棒是好，但是另外一個方面，矛盾積壓太多，棒子交不出去呢？

  高速發展，房價翻幾倍，房地產商獲取了暴利，事業發展迅速，叫好；政府通過高價賣地可以大興土木，創造政績，叫好，相關產業也高興，像咱們搜狐、GG公司、從事服務業的都有人買單，生意很好；其次，整個社會就業好，工資漲了，似乎是都不錯。

  但是世上沒有白吃的午餐，為了保增長，保就業，保社會穩定，通過發貨幣促進繁榮，誰知引發通貨膨脹，而且有持續增高的趨勢，如此，必然引起社會更大的不滿，這又有違穩定壓倒一切的宗旨。

  所以，今天擺在中國政府面前一個無法迴避的難題，就變成如何抑制通貨膨脹。要想經濟能夠繼續走下去不出問題，有兩種選擇：一個是軟著陸，一個是硬著陸。

  所謂軟著陸就是要把泡沫擠掉，或使其漸破，消其於無形，然後社會繼續前進，社會可能出現陣痛但不會出現震盪。如果是硬著陸，就是泡沫擠不掉，而且不斷輸血，揚湯止沸，結果是泡沫越吹越大，最後爆破，經濟出現重大危機，引起經濟持續衰退，社會出現動盪。政治家應該不願看到後一種情況。

  中國2008、09年應對世界金融危機的決策及出招，我認為有些反應過度，主要是擔心經濟下滑，農民工失業，社會不穩，維穩是第一位的，從這個出發點去決策。而且投資拉動，投給誰？自然是親兒子可靠，所以首先是鐵（路）、公（路）、基（建）項目一哄而上，其中的貪污浪費不用說，還造成了很多隱患和後遺症。不僅之前所提的調整、轉型、科學發展前功盡棄，民營企業紛紛歸附國企，或者是不做實業轉去放高利貸了。

  前幾年溫家寶一直希望調整房地產，但總是前怕狼後怕虎，受各種利益集團掣肘，調整很難貫徹。接著來了美國的次貸危機，更是「一夜回到解放前」。現在隨著通貨膨脹矛盾越來越突出，發現過不去了，如果不調整很可能出現硬著陸，要出大問題。而要爭取軟著陸，一個躲不掉的問題，就是必須擠泡沫。

  如果說前一輪投入了20萬億，其中10萬億的泡沫必須擠掉。那麼就需要選一個產業和領域來開刀，擠掉這個泡沫，也許要傷筋動骨，但是對於整個國家經濟沒有根本破壞，我想選擇的就是房地產。

  所以中央很明確，一定要把房地產作為調控的重點對象，一定要讓房地產來承擔擠泡沫的角色，很多人不明白這個道理。

  那天我跟一些老闆講這樣一個動向，一是北京市長和上海市長兩個重要的發言，發言裡面有一個重點，北京市長講到：北京市經過兩三年的調整終於解決了一個問題，就是扭轉了曾經對房地產的過度依賴，房地產的貢獻率從占北京市年增長的16%，終於調成了8%。很多人不知道這個話的潛台詞，也就是如果我們各省市的諸侯們，不能從土地財政當中解放出來，中央的宏觀調控政策就很難得到支持，北京已經表態，房地產貢獻率減一半的時候，並沒有影響北京市可持續健康的增長。

  這個月初，上海市長也在一個場所裡面講：通過兩三年土地調控，把上海的房地產貢獻從17%減到了7%——8%。諸侯們的表態，就是對中央說，我們這邊扛得住。

  同時，中國銀監會主席劉明康也強調：銀監會2008年開始就要求商業銀行進行房地產壓力測試，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。這個也是向中央表決心，向社會發信息，對地產的跌價我們已經做好準備了。

  大家想，政府做好準備，銀行做好準備，還有誰沒有做好準備？還有三家沒有做好準備，那就是：房地產老闆、大量物業的持有者，還有投機投資房地產的人，這就是一個格局。

  這個格局的潛台詞，就是中國經濟要實現軟著陸必須擠泡沫，泡沫主要集中在房地產，要擠多少？打個比方，如果說有10萬億的泡沫，房地產老闆扛三分之一，銀行扛三分之一，房產的持有者，投資也好，投機也罷，也要扛三分之一。也就是房地產回到五年前價值上面，現在兩萬塊錢一平方米咱們降一萬怎麼樣，死不了人。

  最後的結果長痛不如短痛，所有人付出代價的同時，中央所發十萬億鈔票消失無影無蹤，這個時候危機過去了，經濟又會繼續往前走。這是我個人認為地產調控台前幕後決策的奧妙。

  所以我判定，這次房地產調控不是假的，是真的，這次房地產調控一定把泡沫擠掉，不擠掉過不去。我們要保政權，這次調控把泡沫擠掉是條件。

  我跟很多老闆交流的時候，都告訴他們，你們應該搶收過冬，以時間換空間。現在我們很多客戶已經採取了準備過冬的措施。這是中國地產的現實需要，不是主觀意志可扭轉的。不少地產老闆還抱有幻想，認為政府要依賴房地產，最終還得放鬆。但如果涉及到政權的根本，我想政府不會讓步。

  明天的奶酪在哪裡？——危中有機

  那麼，面對房地產調控，明天的奶酪在哪裡？下一步怎麼走？

  首先，我認為中國房地產從大格局上講，還有比較好的黃金時段，至少十年。因為這跟整個中國城市化有很大的關係。大家知道，1993年朱鎔基對海南島炒地痛下殺手的時候，中國的城市化率不到15%，大多數人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的將近20年不到，現在中國城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已經住下來，離開農村進入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。這個巨大的流動和進城的人群，造成了中國房地產在全球最興旺的景象。

  根據其它國家的發展經驗，一個國家城市化率到30%的時候，是一個房地產的井噴期，到60%的時候，基本上就達到一個平穩期。我們跟發達國家不同，美國城市化率為80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率幾乎100%，中國城市化率60、70%基本上也快到頂了，但還會有一段發展時間，這個城市化的發展周期，也還有一二十年。

  第二，在城市化率高速增長的前期，我們所追求的基本上是量的增長，是外延的擴大。比如說追求容積率、大盤，比房子賣的快、賣的多、賣的價高，追求暴利。

  那麼在後階段，我們所要追求的應該是內涵的擴大再生產。無論是對產品的追求，還是商業模式。我覺得在這方面，龍湖地產是走得最穩健的。

  記得16年前，當我在幫碧桂園的時候，所謂房地產就是蓋房子，鋼筋水泥。不僅沒有策劃，規劃設計、園林景觀、GG營銷、品牌推廣都沒有。大部分地產商都是包工頭轉過來的，只會簡單地蓋房子。當時碧桂園之所以能成功，就是開了房地產不是「鋼筋加水泥」，而是「一種生活方式」的先河。當時幾乎所有現在看來常規的動作，包括最基本的，項目策劃、設計建造，園林環境、GG銷售、物業管理等都需要自己摸索。

  今天這些能力是開發商入門的基本門檻，而房地產相關服務行業也十分成熟，房地產開發所需要任何的專業服務，都可以在市場上整合到。所以我想，今天有一定規模的房地產老闆，要操心的不是技術層面的問題，而是戰略的選擇和項目的定位，以及商業模式的設置。能夠蓋房子，還蓋得不錯，是這個行業進門的前提。但只滿足於蓋傳統的住宅，空間將越來越有限。

  隨著中國經濟的發展，收入的增加，市場的成熟，觀念的轉變，消費者要買什麼？這是房地產商們要思考的問題。如果之前更多地是滿足人們居住的需求，投資和貨幣保值增值的需求；其後，人們生活方式的變化，以及休閒逐漸變為一種生活方式所產生的巨大市場需求，已經使海南島一夜之間鹹魚翻身。北方人特別是東北人，已經不甘於在冰天雪地的老家貓冬，而是要到三亞享受陽光海灘，開始是退休一族，之後索性大批北方人在海南做起了生意。而休閒市場的崛起，使得三亞很多高端的休閒平台——遊艇會、高爾夫球場、七星級旅遊度假酒店生意火爆。為什麼海南又熱了，除了有人為炒作的泡沫成分，巨大的市場需求是不容忽視的。

  我認為中國房地產成長周期還沒有結束，但是有一個根本的變化，首先從追求數量到追求質量，從追求外延化的生產，到追求內在的提升；其二，從產品為王，到平台為王，服務為王。比如說海南，20年前就提出分時度假，產權式酒店，但太超前，沒有市場。但經過這些年的發展，已經被市場接受，而在服務方面也逐漸成熟。

  我前天過來打球，發現不管是在球場預定，還是遊艇出租，潛水和海上遊樂項目，包括怎麼安排行程，打高爾夫路線，七星級酒店的體驗等，都有提升的空間。如果能有一個平台把這些經絡打通，形成一個服務網絡，將會有巨大的市場空間。但這些都不是簡單地蓋房子，不但需要硬體，重要的是軟體，是服務。過去開發商賺錢容易，只考慮蓋房子賣出去了事，但今後只有在整合和服務上下功夫，才具有增長空間和可持續性。

  在這種背景下，下一步像電腦一樣我們不能簡單地只滿足於傳統的PC機，我們要不斷地給它換晶片。下一步，房地產需要打造未來的生活平台，比如養生、養老、休閒度假、會議培訓、購物娛樂、多種豐富的體檢。

  過去進入房地產可能是一夜暴富，傻瓜都能賺錢，不會有人花功夫去做附加值，導致不少短期行為，看著繁榮，但不可持續。所以，我常說，危機是好事，只有遇到危機，才會逼著企業轉型，如果日子好過，一定是蘿蔔快了不洗泥。

  當房地產大規模、疾風暴雨般的發展放緩後，人們才會靜下心來，研發新的產品，新的平台。養老和養生十年前我們就提出來了，但是那時候一是技術手段不成熟，但根本的還是地產開發太容易，不用下功夫房子都好賣，所以老闆只是滿足於借用一個概念，並不投入資金和精力真做。

  但現在不同，一是有巨大的市場需求，二是有相應的配套設備和服務，三是不下功夫要被淘汰。這時候，誰先先行一步，開發出一個模式，就將贏得一個時代。比如，萬達開發了城市綜合體這種模式，在各個城市推廣，迅速做成地產老大；華僑城集團藉助東部華僑城的成功案例，以低成本打入新的區域；杭州宋城集團僅憑一台演出，不僅成功上市，還成為許多城市競相邀請的對象。工作室為龍湖制定的山、海、湖戰略，使之提早3年實現新的戰略布局，在這次地產調控的大環境下，煙臺的海上度假項目開盤幾天就取得30億的銷售業績。養老這個題，也有開發商提早幾年就在摸索，並且嘗到了甜頭。現在人們越來越長壽，而且有了一定積蓄，不滿足於被動養老，能跑能動，怎麼給他們提供不僅舒適，而且豐富的生活，開發商有很多功課要做。捷足先登者將會有超額回報。

  現在做房地產，不僅要懂蓋房子，還要能整合資源，搭建平台，提供生活方式和網絡。我相信中國房地產企業，如果能正視調控，積極對應，把握機會，一定能更上一個台階，產生一個飛躍。預祝大家成功。