附錄：業態創新、模式為王

  中國房地產飛速發展的歷程已經證明，不管你昨天多麼輝煌，如果今天沒有創新必被淘汰，「逆水行舟，不進則退」。簡單複製其過往的光榮，最終只能被迅速發展的主流市場所拋棄！在這個舞台廣闊也是競爭空前激烈的「競技舞台」上，唯一不變的就是創新！

  今天房地產已經非常成熟了，跟十年前二十年前不一樣。二十年前做房地產的時候，很多事情要開模具。談不上正規的設計，只有相當於國營的工建機構蓋的爛房子。設計、規劃、物業、代理、GG、營銷、園林，所有一切都等於是零，這個時候你做這個事情要開始開模具。但是二十年下來以後今天在中國蓋房子已經很簡單。因為由於大量的實踐，戶型、房子、建築材料已經有了很多積累。以後的產品會有一些細節上的創新，材料上的創新，但是大規模開創性的突破性的創新已經不容易了。

  那麼這個時候的創新在什麼層面呢，是「業態創新、模式為王」的時代，不是產品時代了。

  像星河灣，規模不是最大的但是品牌很響，其實不只是一個產品，而是找到了一種業態和一種模式。因為黃文仔是手工打造，他追求一種偏執狂完美，這個完美由於大家都是吹糠見米搞規模化，這種情況下面你賣十套房子我賣兩套房子，我賣一套房子，賺錢比你還多，他反而找到一條自己的路。所以是精品，手工打造。就走這條路，利潤率最高，品牌效益最好，這一點我覺得值得很多商人去思考，特別是下一步房地產收緊以後引起他們考慮，起碼他在精品住宅上。

  還有一個是龍湖，龍湖是多業態探索，包括公寓、別墅，還有所謂的商業、酒店，還有休閒、旅遊，各種產能多業態探索，一次性地複合現在進入一個新的時代了，集成度也很高。很多房地產老闆包括深圳的房地產老闆只會蓋房子沒有用的，北京就更不用說了，沒有多大的競爭力，因為他是單一的，包括萬科都遇到很大的問題，常規地產商的路會越來越窄。

  

  第三個是萬達，萬達在商業模式創新是很厲害的，從萬達商業廣場到萬達城市廣場，我們幫他做萬達度假休閒的旅遊目的地，做了長白山今年推出來了，還有西雙版納。做了這兩個馬上就是一系列十個、八個平台出來，他看準了一個大的趨勢，中國將會進入一個休閒時代，比一般的商人看得遠了。

  這三家應該是目前來講在中國屬於敢於創新，掌握了主動權的。他吃著碗裡盯著鍋里看著田裡的，不像我們現在很多的商人就是一條路走到黑，一看到那個房子好賣就全部開始蓋住宅，越來越吹糠見米，越來越不去研究。

  【記者】您認為目前這三家代表的先進模式可能會超越目前的像萬科這樣行業巨頭的嗎？

  【王志綱】有可能，王健林實際上可能已經超過萬科了，從他整個的影響、規模和多業態的服務。萬科就相當於一個單項冠軍，就相當於我們說他可能是一個短跑冠軍跑得不錯，下一步可能需要的是一個全能冠軍，下一步可能呼喚的是全能冠軍的時代了。

  業態模式成為持續發展關鍵

  【記者】如果二十年前您剛進入房地產做碧桂園的時候，我們如果把他定位為房地產產品的第一個階段的話，您覺得這二十年還可以分為哪些階段？

  【王志綱】如果從一般的規律上來講，我認為中國的房地產有幾個階段，第一個是產品品質階段，因為在早期中國人連房子都蓋不好，深圳交給國有企業蓋的時候多爛啊，包括什麼梅林都是爛房子，只是蓋人庫。進入市場化以後反而使中國人終於會蓋房子了，而且超過了香港了，這點我想星河灣應該功不可沒，因為星河灣產品的品質一下子超過了香港，使原來中國人大陸人跟著香港人變成香港人來看大陸的產品了。星河灣的這些產品的品質，從產品、從建築到園林，這些都成了整個中國的一個很重要的標準，全中國都在學習，這一點一下子大部分提高了整個中國房地產的建築水平和消費者的審美觀點。

  第二個階段的代表我覺得是龍湖，龍湖這個企業你不要小看他是重慶走出來的，不是從廣東、上海走出來的，按道理應該是從廣東、上海、北京走出來才對，他是從重慶走出來重慶並不是中國最好的地方走出來，而且能夠迅速南北東西縱橫，而且形成中國很令人尊重的一個企業，這一點我覺得他開創了多業態複合。這個社會是一個量變到質變的過程，沒有一條路走到黑的時候，你必須要不斷創新的，事實證明龍湖這個東西他走對了，他多業態複合比人家單一的肯定要辛苦得多，但是最終他抗風險能力肯定比他們強很多，事實已經表現出來了。

  第三個階段是以萬達這種模式為代表，業態創新模式為王，他彎道超車出來，萬達突然冒出來一下子喊出一個「萬達中心」，萬達在哪裡哪裡就是城市中心。他的商業模式是成功的，業態是很成功的。

  內涵統領樓市產品發展趨勢

  【記者】您剛剛提到在產品品質上您比較推崇星河灣，我們關注到星河灣在細節上做得非常好，現在很多開發商在製作一些他自己定位為優秀的產品或者是頂級的產品的時候，他不但說我們的細節很好，他喜歡把文化這些東西加到個產品裡面。

  【王志綱】這是對的啊，這就涉及到下一步的發展趨勢。做房地產是這樣的，他是兩個層面，第一個層面是品質為王，第二個是品質做好的基礎上下一步是內涵為王。怎麼來理解這個內涵為王呢？我們說你不光給人家提供一個物理性能，你要給人家提供一個文化性能，比如說目前做得比較好的是廣東的方圓集團，方圓集團在整個南中國他做了十年，一直從雲山詩意非常富有文化味的很多樓盤，我們最近在海南幫他在海南做了一個上萬畝的項目，打造一種東方人居智慧，東方的人居智慧是以人為本、天人合一、和諧共生、養老養生，包括琴棋書畫，這種的探索。星河灣我也跟黃文仔說過，我們的產品品質不錯，品位是另外一回事了，品位是眾說紛紜的，潛台詞我是帶有一點批評他的意思。因為他是廣東人，他就是恨不得把全世界最好的材料都用上。他已經做到極致了，我說這樣下去光是品質不行的，還是要品位。

  【記者】下一步的趨勢就是要把品位、把文化把這個內涵做大。

  【王志綱】所以我說了「清明明月本無價，就看能否入囊中」，本來清風明月天上的，任何一個產品你有沒有本事，就是在於你能不能把清風明月本無價的文化和自然能夠拿出你的平台裡面，讓人家消費得了、人家認帳。比如我現在在做休閒產業，做很多的高端產品，比如說主題酒店，前不久我去杭州住了一家在林隱寺旁邊的酒店，三萬塊一晚上，後來住了以後別人問我貴不貴值不值，我說房子只能值三千，他說還有兩萬七呢？我就說「清風明月本無價，就看能否入囊中」，能不能拿你為我所用。到那個地方我看到「聽晨鐘暮鼓，看香客匆匆，然後看明月輝映，感江南清風，白天的時候流水淙淙，金桂銀桂盛開，那種意境值兩萬七。

  下一步中國的社會叫「吃飽了撐的」人們品位時代的到來，不是品質時代，品質時代是屬於剛吃飽的時候，所以我說未來中國兩句話我把他形容為是「吃飽了撐的時代」，最後是「玩出來的產業」。那些不急功近利的人，慢慢像玩家一樣，像票友一樣，十年八年，像廣東人煲老湯一樣熬出一個無價的東西。就像三萬塊錢一晚上的精品酒店，先是賣這個，以後是資源最值錢了，再不是城市裡面的吹糠見米的玩法了。