2.日本房地產泡沫及其「崩潰」的參考價值

  20世紀80年代後期，日本曾經在「世界第一」「購買美國」的全民狂歡中，爆發了大規模的房地產投機熱潮，由此引發高度房地產泡沫，並最終導致泡沫經濟破滅。但是，我們是否可以簡單援用日本房地產泡沫破滅的事實來說明今天的中國房地產市場呢？80年代日本的房地產泡沫是否與今天中國的房地產泡沫具有同質性呢？

  東京作為世界最大城市之一，其房地產價格之貴，往往令人咋舌。東京作為受日本泡沫經濟，特別是房地產泡沫崩潰影響最大的城市，時至今日，其地價依然引領日本乃至世界的潮頭。東京皇宮附近的丸之內地區，為日本最高房價區。1993年，這裡創造了一平方米3450萬日元的高價。即便是房地產泡沫破滅後，日本地價市場在迎來跌跌不休的20年之後，2012年，東京中央區銀座4丁目山野樂器銀座本店，仍然創下一平方米2700萬日元的高價。

  事實上，90年代日本泡沫經濟崩潰以後，日本經歷了「失去的10年」「失去的20年」的長期經濟低迷，日本的地價至今仍然未能恢復到泡沫危機前的水平。然而，多數學者在引證日本房地產泡沫的例子時，只是進行了簡單的現象類比，他們忽略了一個基本歷史事實，即1986—1991年期間的日本房地產泡沫，僅僅是戰後日本房地產價格高漲的第三次高潮。這次房地產泡沫是在跨越了高速增長階段、穩定增長階段而進入低速增長階段後衍生的土地神話炒作，是在基本完成了工業化、城市化過程後出現的非剛性需求下的房地產投機，是在強大實體經濟背景支撐下的經濟預期過熱。這與今天中國所處的經濟發展階段、城市化進程、經濟綜合實力等客觀背景有著本質性差異。

  綜合考慮中日兩國經濟發展階段、城市化進程、國民收入水平等客觀因素，可以發現，今天中國的房地產價格高漲和房地產泡沫，與20世紀50—70年代日本高速增長時期的房地產泡沫具有驚人的相似性。[1]國內雖然有多篇文章論及日本房地產問題，但大多未能清晰揭示戰後日本房地產市場的演變軌跡及其與經濟社會發展的關係。[2]因此，在借鑑日本房地產市場發展中的經驗和教訓時，必須綜合考慮中日兩國各自的發展階段、經濟體制、經濟背景，而不能簡單類比，否則不僅不能得出科學的結論，而且還可能誤導輿論，甚至造成巨大決策失誤。