3.中國房地產調控的制度困境

  在從計劃經濟向市場經濟轉變的過程中，我國政府通過深化城鎮住房制度改革，主動放棄了原來的福利分房形式，代之以住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。[3]2000年以後，伴隨著國內經濟持續高速增長和城市化進程的加快，城市房地產價格開始連年攀升。由於受到生產資本積累、居民收入增長緩慢等因素影響，國內房地產上漲速度明顯高於經濟增長速度和居民收入增長水平，城市化進程的不斷加快，導致大城市剛性需求急劇增加。2013年以後，伴隨著經濟轉型升級，中國經濟逐漸轉入中低速增長軌道，房地產價格的變化開始日漸平穩，中國房地產市場進入短暫自然調整階段。2016年初，以北京、深圳、上海等一線城市為中心，全國房價先後出現異常上漲，直到中央明令頒布「房子是用來住的，不是用來炒的」等相關限購政策後，國內房地產價格才開始趨於穩定。

  自2003年前後，國內房地產價格開始加速上升。為有效抑制過快上漲的房價，政府先後推出國八條（2005）、國六條（2006）、8項政策（2007）、16項政策（2008），到國四條（2009）、國十條（2010）、新國十條（2011）、新國五條（2012）等。調控政策不斷出台，調控手段不斷增加，調控力度不斷加大。從提高利率、增加市場供應等市場手段，到直接限購、限貸等行政手段，各種措施不斷加碼。然而，北京、上海、深圳、廣州等大城市的房地產市場依舊高歌猛進，甚至曾經出現了「愈調愈漲」「每調必漲」的怪現象。與之相對，2013—2015年間，中央政府逐漸放鬆對房地產市場的調控力度，各地政府紛紛解禁限購限貸，房地產價格卻反而日漸趨於緩和。

  

  近年來，中國房地產市場常常面臨兩難困境：即一邊調控，一邊上漲；一邊限購，一邊庫存；一邊商品房嚴重過剩，一邊廉租保障房不足；一邊有人藉機瘋狂炒作，一邊進城「打工者」無資格購房；一邊房地產市場遊資充裕，一邊實體經濟借貸困難；一邊開發商既綁定銀行，又綁定地方財政，賺得盆滿缽滿，一邊地方政府左右為難，既擔心土地財政減少，又擔心房地產庫存過大，還擔心地方融資平台崩盤。在多重困境疊加面前，政府利用常規的限購、限貸、限價等政策手段，雖然可以暫時緩解房價過快增長的問題，但又一定程度上抑制了房地產市場的有效需求，難以真正切中要害，有的放矢。

  參考日本房地產市場的發展軌跡，可以判斷：在中國經濟高速增長階段，伴隨著城市化、產業結構升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激，中國城市房地產價格變動將是一個長時段調整的過程。特別是對於北京、上海、廣州等特大城市，如果完全依靠市場調節，根本無法立刻扭轉房價過度上漲問題。一旦放任房價過度上漲，則不僅會導致房地產價格瘋漲，而且還可能帶來諸多複雜的社會問題，因此，在現實條件下，政府不得不繼續加強有力的市場干預。但是，從未來趨勢角度看，伴隨著經濟增長速度的逐漸放緩、城市化進程的結束和居民收入的上升，各地收入差距將逐漸縮小，加之各種住房供應的不斷增加，住房難、住房貴等社會問題將逐漸得以緩解，屆時我國房地產價格可能會實現理性回歸。

  與此同時，還必須看到，中國房地產價格波動是一種典型的市場行為，房地產領域存在一個相對充分競爭的公平市場。我國的房地產市場與日本的根本差異並不在於價格上的上漲幅度，而在於中國土地所有權的國有性和土地供應的單一性。如果我們不考慮某些國有房地產企業在融資方面享受的非正常待遇等因素，那麼相對於石油、鐵路、電力等壟斷性資源企業來說，中國房地產市場面臨的是真正的自由競爭。因此，不能因為房地產價格高漲而否定十幾年來中國房地產市場的高速發展和充分競爭，不能否認十幾年來國民住房條件的極大改善，不能否認十幾年來中國城市基礎設施建設的重大改觀。