4.基於日本經驗的對策

  戰後日本房地產市場的發展路徑和演進邏輯，為思考今天中國的房地產泡沫問題提供了重要的參照材料和研究視角。對於正處於社會經濟轉型期的中國來說，我們很難用一個簡單尺度來直接判斷。房地產價格不僅受經濟增長速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產業結構、收入差距、人口移動、國家宏觀調控政策等多重因素影響，而且還往往滲透著中國特殊國情下的制度和文化因素的影響。今天中國的房地產泡沫、房價高漲等現象與高速增長時期的日本房地產市場具有驚人的相似性。然而考慮到中國人口多，地區差異較大，加之體制轉軌過程中出現的貪污腐化、貧富不均、收入差距懸殊等因素的影響，中國房地產市場面臨的問題比日本更為複雜和深刻。

  結合我國房地產市場的現存問題和房價走勢，在制定房地產調控政策時應保持冷靜觀察，審慎判斷，認真總結過去房地產調控中的經驗教訓，充分借鑑發達國家的公共住房供給政策，深入探究有效擠出或釋放房地產泡沫的現實方法。

  與日本相比，我國現在正處在產業升級和經濟轉型的關鍵時刻。在市場經濟體制、產業基礎、技術水平、國際競爭力等方面，中國雖然已經取得不小進步，但距離國際一流水平還存在一定差距，在許多產業領域不掌握核心技術和高端生產能力，亟待提高整體產業的國際競爭力和實現自主創新。在中國經濟從高速增長向中低速增長的轉變過程中，伴隨著普通居民的工資水平和收入水平的不斷提高，社會再分配體制和社會保障制度得以逐漸完善，城市居民的基礎性住房需求自然會持續增加，從而在一定程度上有效擠出或釋放房地產泡沫。然而，由於受到國內城鄉差異、地區差異以及社會分配體制等多種因素的影響，大中城市的住房供需矛盾很難短時間內解決。在此期間，如果完全放任房地產自由發展，勢必引發房地產泡沫，嚴重衝擊實體經濟，並最終導致房地產泡沫崩潰。

  記住全網最快小説站𝑏𝑎𝑛𝑥𝑖𝑎𝑏𝑎.𝑐𝑜𝑚

  因此，參考日本戰後房地產市場發展及泡沫「崩潰」的歷史經驗，首先，應該科學評估中國房地產市場的發展階段和發展趨勢，綜合分析中國房地產價格上漲的經濟因素、社會因素和心理因素，充分認識中國房地產市場價格波動的長期性、彈力性和關聯性。堅決貫徹「房子是用來住的，不是用來炒的」原則精神，在保持高度戒備和合理預案的前提下，堅決抑制短期性房地產炒作等投機行為，嚴防實體經濟資本向房地產市場轉移，努力擠出由於房地產炒作而引起的房地產泡沫。

  其次，轉變國有房地產企業的企業職能和市場定位，使其成為提供公共性住房的政策性住宅公司，通過增加中低收入階層的公共住房供給緩解市場供需矛盾，有序釋放房地產市場的泡沫成分，消除房地產市場的炒作空間，構建基礎性住房安全保障體系，為長期入城的「新城市人」和「打工者」提供公共性住房保障。與此同時，加強公共住宅用地、公共用房管理，建立公開透明的公共住房動態信息披露機制，確保大中城市綜合服務功能的良性運轉。

  最後，全面深化金融投資體制、財稅體制和社會分配體制改革，增加政策金融的科學性和實效性，堅決堵塞政策金融執行過程中的體制性滲漏，適時推出房產稅、遺產稅，打破地方財政、金融機構與房地產開發企業之間的利益鏈條，著力消除收入差距過分懸殊和貧富分化問題，提高普通居民收入水平和有效需求能力，積極構建有效化解房地產泡沫的長期綜合制度體系。

  總之，針對目前中國房地產市場存在的各種問題，我們既不能過度高估房地產泡沫的現實風險，也不能輕易忽視房地產市場潛在的泡沫威脅。既要強力擠出房地產市場的炒作泡沫，又要有效增加中低收入階層的住房供給和居民收入，有序釋放房地產市場的過度需求泡沫，努力構建根本消除房地產泡沫的制度體系和調控機制。

  注釋

  [1]張季風：《中日「泡沫」生成環境的非同質性探析》，《日本學刊》2008年第2期。

  [2]梁剛：《日本城市地價變動及其經濟影響分析》，《現代日本經濟》2005年第2期。

  [3]謝家瑾：《房地產這十年——房地產風雨兼程起起伏伏之內幕》，中國市場出版社2009年，第81頁。