1.日本地價波動的五個階段與三次房地產泡沫

  戰後日本經歷長達10年的經濟重建和恢復階段。其間，日本經濟雖然快速增長，但與之相伴的是，資源短缺，物價飛漲，通貨膨脹嚴重。與之相對，當時的地價上漲幅度遠低於物價上漲和經濟增長速度。到1955年，日本經濟已經基本恢復到戰前水平，於是才有所謂「已經不是戰後了」的廣泛國民認同。[1]

  1955年以後，隨著日本經濟發展、工業化和城市化推進等因素的影響，戰後日本房地產市場迎來巨變時代。從戰後到1991年，日本城市地價總體上處於上升趨勢。根據戰後日本地價波動的特點，可以將日本房地產市場相關的地價變動分為五個階段，其間曾經出現過三次地價上漲高潮，即所謂房地產泡沫。[2]（參見圖4-1）

  圖4-1 日本六大城市的地價指數變動率

  資料來源：日本不動産研究所研究部「市街地価格指數」各年度。