工作室觀點

  何謂城市運營商

  「經營城市」催生「城市運營商」

  記者：城市經營時代的到來給房地產業帶來哪些變化？城市經營時代的房地產企業出路在哪裡？

  

  王志綱：城市化的發展趨勢使城市運營商的出現成為必然。中國目前35%的城市化水平正處於城市化發展的起步階段，距離城市化水平達到70%，進入平穩期還有30%的發展空間。由此看，今天的中國一直到2020或2025年將會是城市化高速發展的時期。這期間，將有60%的人住進城市，住房的需求也越來越大，這為發展商帶來大量機遇。從宏觀意義上講，房地產還沒有到走衰的時期。

  但從微觀層面看，只滿足於產品打造、銷售，只會做住宅，處於同一競爭層面的房地產企業的發展空間會越來越小，常規房地產開發模式的道路也將越來越窄。房地產企業將加速分化，出路只有兩條。要麼「上山」走出廣州，在全國性的大城市部署戰略，輻射相關區域；要麼「下鄉」，進駐二級、三級城市進行原始開發，星星之火亦可以燎原。

  在這種格局下將出現一次房地產企業的真正洗牌，未來兩三年，將出現房地產企業的大腕，它們可能不是那些做常規住宅開發的品牌企業，而是一些從常規房地產企業中產生的城市運營商。

  現在的房地產企業格局是小國八百、諸侯三千，各自為政。這就如在一個湖裡擠滿了幾百條小船，誰都開不動。這就需要一隻城市運營商掌舵的大船，這樣才能翻江倒海。我認為，2003年到2004年，是城市運營的起步階段，因而是產生城市運營商的大好時機。但我相信，數量不會多，頂多只有1%的開發商能抓住這樣的機遇。

  記者：經營城市對發展商來說是一個新課題。有些發展商已意識到這個機遇，但您認為一個城市在推動城市化進程的過程中，是否一定需要發展商作為城市運營商來輔助政府呢？城市運營商的出現能給城市經營起到哪些作用？

  王志綱：運營城市不是政府發布行政命令就能推動的，必須要藉助市場的力量。而發展商則是市場中最活躍的因素，但是市長又不可能同時面對成百上千的開發商。這時那些具有實力和市場運作能力的城市運營商可以承擔承上啟下的角色。市長代表全局利益，城市運營商在體現城市總體戰略和規劃的基礎上，調動各類發展商的積極性。市長只有學會與市場跳雙人舞，有效地藉助企業的力量和市場化的運營方式才能真正啟動城市經營，達到城市增值的目標。

  同時，政府雖說是城市經營的主體之一，但不能既當運動員，又當裁判員。否則要麼強硬性指令，要麼心有餘而力不足，束手無策。因此，在經營城市的過程中，政府要越來越重視市場的力量，用企業化的手段來開發和運營城市。從某種意義上可以說，正是因為「城市運營商」的崛起，才標誌著中國的城市經營進入了一個嶄新的時代。

  「城市運營商」要擔當的角色

  記者：其實，在城市運營的過程中，因政府規劃滯後於市場，發展商不得不自己替政府做配套，以自己的方式造城。這種城市發展中的無奈之舉，很容易造成無序，也造成政府和企業之間的矛盾。那麼政府和城市運營商應怎樣分配責任？各自擔當什麼角色？

  王志綱：出現這種情況是由於政府行為的滯後，更說明市長和企業跳雙人舞的緊迫性。兩者的分工應該是政府主導、企業運營。政府主導要寬嚴適度，對企業不能控得太緊，也不能放任自流。企業運營要考慮城市的可持續發展，不能單純追逐利益而把城市建設搞得支離破碎。任何一個新事物都有一個發展的過程，相信以後政府和企業會磨合得更好。

  至於雙方的角色，如果說政府是一級開發商的話，那麼城市運營商是承政府之上、啟市場之下的土地一級半開發商，其經營活動從常規地產層面向城市層面的延伸。

  記者：廣州市政府已經規定老城區的危房改造不再由發展商參與，原由是發展商以利益為重，沒有達到老城改造的預期效果，使居住密度大，綠化率低等。近期，又提出房地產開發不能先於政府規劃。這兩項規定其實從另一個側面否定了發展商介入城市經營。那您認為，城市運營商如何操作才能在城市運營過程中發揮好作用，創造更多的經濟效益？

  王志綱：這種情況恰好是由於城市運營商的缺位造成的。政府原來的開發模式是將土地分割成若干小塊，批給開發水平參差不齊的大大小小開發商，甚至是一些根本不具備開發資質的中間商，他們各自以自己的利益為重，造成種種後遺症是可想而知的。

  反過來，如果矯枉過正，完全是政府行為、長官意志、政績思維，其中必然潛藏著更大的風險，很可能勞民傷財，企業不跟進、市場不買單。比如廣州珠江新城就是由政府規劃的，並且先後投入了50個億，結果十年還沒有做起來，現在不得不回頭檢討它的得失；而華南板塊儘管政府指導缺位，不無遺憾，但發展商們卻用市場的力量使其提前起飛，推動了廣州城市化的進程，帶旺了整個區域的經濟，提升了土地的價值。

  試想，如果在項目初期，政府能夠積極主動地引導，再加上城市運營商成功的市場化運作，則開發一定更能體現城市總體發展和規劃的要求，更加合理和完善。同時，有了城市和區域的明確定位和合理的規劃，如能藉助城市運營商的資金、市場化的機制和操作手段，將大面積的土地統一整治，使生地變熟地、熟地變寶地之後，再根據明確要求，讓大批開發商跟進，則不僅可以使土地成倍增值，更可減少眾多項目無序開發所導致的混亂，同時又避免由於政府自己開發所造成的與市場脫節的弊病。

  「城市運營商」應具備的條件

  記者：一個發展商要成為一個成功的城市運營商，需要具備怎樣的條件和能力？就廣州而言，您認為是否已經出現真正意義上的城市運營商？

  王志綱：我認為作為一個城市運營商必須具備以下基本能力：(1)有良好信用、雄厚實力和超強的市場運作能力；(2)與政府關係密切，能與市長有效溝通，支持政府、彌補政府不足，能夠吃透城市未來規劃和發展方向，並有效地操作和推進；(3)眼界開闊、氣勢宏大，能夠占據市場上游，具有號召和整合其他發展商的能力。就廣州而言，我認為還沒有出現真正意義上的城市運營商，這一點有點落後了。但有一些像祈福新村、奧園集團、合生創展、珠江投資這樣的大型房地產企業正不同程度地進行這方面的嘗試，將有可能成長為廣州第一批城市運營商。

  記者：您剛才提到的那些發展商都搞過大盤開發，那是否意味著開發大盤的發展商就可以成為城市運營商？城市運營商在城市的生存空間在哪裡？

  王志綱：城市運營需要大面積的地塊，從這個意義上說，大盤是城市運營商的操作平台，大盤開發帶來的城市建設新問題也可以通過城市運營商來解決。但搞大盤開發不一定就能成為城市運營商，關鍵看是否具有城市運營的思路，是做房產還是做地產？由此可見，城市運營商在市區是沒有空間的，只有到有大面積地塊的郊區才能找到發揮作用的舞台，而且所獲取的地塊必須是沒有開發的毛地，一般發展商還看不清前景的地塊，這樣才能創造更高的經濟價值。

  記者：但政府現在的土地政策都在控制大面積圈地，並且將全部實行拍賣和掛牌的土地出讓方式，這是不是與城市運營商要獲取大面積土地才能進行城市運營相矛盾呢？那該如何解決土地這個瓶頸？

  王志綱：前面說了，城市運營商是一級半發展商，而且它有很好的資質並與政府有密切的關係，所以獲取土地應該不是很困難。但是，關鍵還是要看你的眼光，你所要開發的地塊是否符合城市發展大的趨勢和格局，是否是政府想做而又無法啟動的地塊。一旦你有了成功的實踐，政府自然會與你建立土地儲備聯繫。原因很簡單，因為只有交給你才能做起來，才能做得好。

  （原載於2003年4月9日《南方都市報》）

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