大盤後遺症

  按照馬克思主義唯物史觀的基本原理，歷史的發展總是在矛盾中按照否定之否定的螺旋式上升演進，任何一個新生事物的出現都是內因和外因雙重作用，從量變到質變的過程。城市運營商這個新概念聽起來固然有些抽象，但似乎依然無法逃脫規律的命運。

  城市運營商從哪裡來？可以說，這粒種子從萌芽的那一刻起，就和房地產有著千絲萬縷、剪不斷理還亂的關係。它不是從天上掉下來的，也不是拍腦袋拍出來的，不是某一個天才人物的偉大發明，而是在中國的城市化進程和房地產市場化的實踐中打磨、探索出來的。

  欲破解城市運營商的身份之謎，讓我們不妨先放慢腳步，從催生城市運營商的外因——房地產界的大盤運動說起。實際上，當天津的一家大盤開發商第一次走進工作室的時候，誰也沒有想到意味著一個新時代已經悄然開始。

  在新中國的歷史上，2001年是值得大書特書的一年。這一年，北京申辦2008年奧運會夢想成真；中國足球隊44年鍥而不捨，首次衝出亞洲；歷經14年的唇槍舌劍，中國終於恢復了WTO貿易組織成員國的地位；亞太經合組織（APEC）第九次非正式會議在上海揭幕，盛況空前，好評如潮。國運當頭，利好不斷，世界的目光一次次聚焦在中國的古老大地上。而在中國的房地產界，也颳起了一場至今還讓很多人記憶猶新的華南旋風。也就是廣州的華南板塊的開發，其真正價值在於，它從此宣告了中國的房地產競爭進入了一個全新的階段——大盤時代。中國的房地產開發進入大盤時代用了整整將近10個年頭，這十年也是中國的城市化開始起飛的十年。十年來，本土的房地產發展商逐漸做大，為了擴大自己的實力，一些先知先覺的發展商開始不再滿足於在城市中心區小打小鬧，而是把目光投向土地成本相對較低的城市邊緣地帶，試圖迎合住宅郊區化的潮流。於是，郊區大盤開發成了有實力的發展商們的必然選擇。

  只有大盤開發，社區才能有足夠的配套設施；只有大盤開發，才能保證投入的規模效益；只有大盤開發，才能創造出拉動購房者的生活方式，才能吸引人們到郊區安家落戶。於是，我們有機會看到了華南板塊8大發展商在廣州城外陳兵百萬、蔚為壯觀的一幕。如果我們把住宅郊區化看作中國城市化的一個縮影，不難得出結論，伴隨著中國城市化進程的不斷加快，在未來二三十年的時間裡，海闊憑魚躍，天高任鳥飛，房地產開發商的天地仍然大有作為。

  曾經有一段時間，房地產有沒有泡沫的爭論甚囂塵上，公說公有理，婆說婆有理。其實，從短期看，局部的房地產市場的確有失調、過熱的現象，但從長遠看，按照中央的戰略部署，到2020年中國的城市化水平將從現在的36%提高到50%，20年之內將會有50%以上的人口進入城市。根據國際經驗，當城市化達到30%時，房地產將進入高速發展期，一直延續到70%。而中國目前只有36%，所以房地產至少還有20年的好時光。

  2001年，以大盤時代為標誌的興起於神州大地的新造城運動給房地產發展商們提供了幾乎無限的空間，但真正的好戲才剛剛開始。如果我們把2001年看作中國房地產市場的分水嶺，那麼，以華南板塊為代表的大盤發展商們已開始有意無意地觸摸到城市發展的脈搏，房地產對於城市的影響也開始引起了政府的高度關注。

  華南板塊的橫空出世，宣告了地產大盤時代的來臨，也標誌著中國房地產開發進入了一個全新的階段。直到現在，但凡是搞房地產及相關行業的，幾乎沒有未曾到過華南板塊的人。華南板塊儼然成了中國地產界一本立體的教科書。但事物的發展總有兩面，華南板塊的成功得益於市場的強力拉動，也由於缺乏政府的引導，留下了不少遺憾。

  其一，華南板塊的大盤開發集中在廣州的遠郊，而城市的遠郊往往是城市規劃管理力度尚未延伸到的地方，基礎設施和公用設施尚無進行建設的條件，更談不上完善。市場跑到了政府規劃的前頭，華南板塊作為新廣州的中央生活區還有許多空白需要填補。其二，板塊功能單一，大規模、大面積、各自為政的「居住城」建設，造成該地區城市功能的先天性不足。發展商畢竟是發展商，儘管在社區的打造上有時候會越過紅線，但也只能把心思用在自身產品的打造上。一旦數十萬人擁到這裡居住，華南板塊看起來還是有幾分臥城的味道。其三，為拉動買家，開發商不得不增加在「公建」配套上的投資，追求社區功能的大而全，幾乎每一個大盤都有自己的學校、醫院、購物中心和文化娛樂中心，結果一邊是重複建設，一邊是整個板塊的公共配套嚴重不足，最終還是沒有跳出郊區房地產開發所特有的「牆內美侖美奐，牆外兵荒馬亂」的怪圈。

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  對於華南板塊現象，王志綱事後這樣評價道：華南板塊至少有三大貢獻。一是空前的市場競爭使發展商最大程度地發揮了產品創新的本領和價格性能比的潛力，大大提升了廣東房地產的整體水平，最終受益的是消費者；二是順應了廣州南拓的發展思路，為廣州的城市化探索了有益的經驗和教訓；三是政府通過華南板塊真正體會到該如何尊重城市化的規律，與市場跳好雙人舞。但他同時也認為，華南板塊的成功得益於純粹市場的力量，是一種對政府主導行為的「矯枉過正」，其不足之處恰恰也是因為純粹的市場行為，以至於政府的缺位。

  對比華南板塊和同在廣州的珠江新城的開發歷程，不難發現一個有趣的現象：同樣是城市大型片區的開發，一個是市場強力拉動，一個是政府傾力打造，其結果是一個取得了市場的極大成功，但也不可避免地帶來了完全由發展商來主導的新矛盾；另一個則因為忽視了市場的承受力，以至於政府的藍圖遲遲不能變成現實，當時開發商們也騎虎難下。

  由此可見，純粹政府行為或純粹市場行為在城市片區的開發與運作上都是極端，科學的做法應該是由市場和市長共跳「雙人舞」，即所謂的政府搭台、企業唱戲。

  道理雖然簡單，但在實踐中，市長和市場到底該如何跳雙人舞呢？推而廣之，珠江新城的命運能否不再在中國的城市化進程中上演？華南板塊大盤開發的「後遺症」有沒有成功的規避之道？政府和開發商到底該如何駕馭城市化浪潮的前進之舟？可以說，華南板塊為中國的房地產開發上交了一份優秀的答卷，也為中國的城市化留下了難得的思考。它在宣告房地產大盤時代來臨的同時，也為另一個時代的誕生打下了伏筆。

  2001年秋，帶著華南板塊的硝煙，王志綱工作室從市場化多年的南國來到北京，繼大盤時代之後，又在一個全新的未知領域開始了艱苦的探索。是時，正可謂環球同此涼熱，全國的大盤開發大有愈演愈烈的趨勢，很多找上工作室門來的發展商的胃口越來越大，動輒就想圈地上萬畝。種種跡象表明，伴隨著中國城市化的滔天巨浪，一場由市場的力量主導的名副其實的新造城運動正轟轟烈烈地震盪於城市中國的每一個角落。對很多夢想升級換代的發展商來說，穿過城市化的曙光，展現在眼前的往往是無限美好的藍圖，但我們看到的，卻是一個空前的挑戰。

  如果說華南板塊是由市場的主角——發展商們上演的一次城市擴張，那麼在大盤時代之後，中國的地產開發又會發生什麼變化？它將給城市的發展帶來什麼樣的影響？在新的時代背景下，諳熟於地產操作的發展商們又該做出如何的選擇呢？

  機緣偶至，正當工作室日益看到華南板塊的歷史局限性時，2002年12月，天津一家在中國的房地產界名不見經傳的發展商——濱海市政發展有限公司，敲響了工作室北京策劃中心的門。

  「我們必須一步邁上去！」這家企業的職業經理人帶著急切的心情向工作室大致講述了濱海公司的背景、發展歷程和現狀後，重重地強調了一句。與以往情況有些不同的是，應這家企業的委託，此次工作室同時負責企業發展戰略諮詢和項目開發的策劃。

  意料之外的是，隨著工作室對天津、對當地的房地產，尤其是對這家企業特點的不斷了解，在這座沉默了太久的北方經濟重鎮，在日後與這家企業的密切合作中，大盤時代的迷霧竟漸漸廓清，一個嶄新的時代，一個城市運營的新天地，悄悄拉開了厚重的帷幕。