「泛地產」第二樂章：融入城市運營

  泛地產的大社區、新城區與產業片區三大模式

  始於本世紀初的中國城市化運動，一開始就由於政府準備不足，實力與能力不足，給發展商的參與留下了巨大的空間。

  一是城市規劃、功能、配套、管理與服務的缺位，迫使發展商投入一場以大社區營造為核心的新一輪造城運動，迫使發展商由單一的住宅產品開發商，轉型成為住宅+配套+服務一體化的社區生活集成營造商。紫薇地產就是一個典型案例。

  二是政府城市運營從思路到策略，從策劃到規劃，從運營到管理，從資金到資源的全面準備不足，能力不匹配，為發展商介入城市運營，從社區開發、商業開發、公共設施投資、一級土地整治……提供了大量成長空間。一方面，發展商以自己的市場能力與政府博弈，爭取以更低成本獲取更優質的資源；另一方面，發展商從城市功能設施、引擎配套、土地運營的投資中，捕捉到巨大商機，參與此方面投資開發運營，催生了新城區的運營商。從天津市濱海市政公司率先先起步，到後來幾乎每個城市，都出現的城投系列，或承擔政府融資平台功能，或在一級土地整治的基礎上進入二級開發，或成為城市重大市政公共與基礎設施的投資建設運營商。

  三是政府在產業規劃、產業招商、產業平台等方面的缺位，使發展商得以介入產業整合，承擔了製造業、高新科技以及文化旅遊、教育、會展、物流等多種產業的整合運營職能，並從中與政府博弈協作，獲得高速增長。在這個領域裡，產業園區、產業新城以及產業主題片區的運營商順勢而起，華夏與聯東，以至西安曲江文旅、雲南城投等著力於大型文化旅遊地產綜合開發，亦是此列中的典型。

  即使生逢其時，面對空前的發展機遇，仍然有不少擁有運營商條件者淪為常規的發展商，或是政府融資工具與市政建設機構，或是常規產業園區的投資管理機構，只能承擔常規層面的園區開發、招商引資和園區管理職能。與此同時成為區域、行業龍頭的華夏、濱海，之所以風雲一時無兩，核心在於以泛地產模式推動運營：把握一個中心，兼具兩種角色，強化五個領域的運營。