（四）聯東U谷：從園區經濟到城區時代
2024-10-09 11:43:21
作者： 王志綱工作室(智綱智庫)
有這樣一句話，在房地產業內廣為流傳：「玩住宅的是小學生，商業地產是中學生，旅遊地產是大學生，產業地產是研究生」。從住宅地產到商業地產，再到旅遊地產、產業地產，一個比一個難，對企業的綜合實力要求也越來越高。
產業地產，又叫園區地產。對產業地產的開發與運營商來說，招商、運營、服務三個環節缺一不可，任何一個環節出問題，都有可能導致項目滿盤皆輸。但對產業地產商來說，在招商、運營、服務之外，最重要的還是為項目「找魂」。畢竟，對一艘沒有航向的船來說，不管哪個方向的風都是逆風。
早在2002年，王志綱工作室即介入產業地產的研究與實踐，先後完成了前述的「天津濱海公司張貴莊項目、河北廊坊開發區固安園區」等項目的策劃，並推動了這一系列項目的成功實施。
事實上，在很多成功的產業地產商的背後，都有著王志綱工作室的身影。以至於有客戶對王志綱工作室這麼說：「如果說做產業地產的是研究生，你們就是研究生導師。」
2012年，某研究機構發布了一份「2012中國房地產百強開發企業總榜單」。在子榜單「產業園區運營優秀企業及產品線」中，排第一位的是 「北京聯東投資（集團）有限公司」，產品線為「聯東U谷」；排第三位的是「華夏幸福基業投資開發股份有限公司」及「固安工業區」。
作為中國做產業地產最出色的兩位「優等生」，聯東U谷是王志綱工作室2005年的案例，固安工業區則是王志綱工作室2002年的案例。前者高居產業地產榜單之狀元，後者則位列探花。
在開始深入產業地產行業後，聯東集團用了十年的發展和積累，一躍成為國內產業地產的龍頭企業，形成了聯東U谷的品牌和模式。作為「研究生導師」，王志綱工作室與聯東集團同行，親歷、見證和推動了這段歷程。
2005年底，剛介入產業地產兩年的聯東集團找到了王志綱工作室，希望王志綱工作室為該集團旗下的「北京聯東國際工業城」（也就是後來的聯東U谷?金橋產業園）項目提供總體策劃。
這是一個總占地面積約為1300畝的項目，規劃建築面積100萬平方米。地處北京東南工業產業帶核心位置，中關村科技園通州園金橋科技產業基地內，與北京經濟技術開發區（BDA）相連。計劃投資25億元人民幣。
聯東集團希望王志綱工作室能從總體戰略定位、總體概念規劃、項目開發的商業模式、整體營銷傳播等多個方向為其提供諮詢顧問，並達成如下戰略目標：「對京津經濟區域和北京城市的發展格局、經濟發展走勢以及中國工業地產發展趨勢進行宏觀大勢把握，提出項目在北京工業園區發展中的戰略地位和價值，在京津經濟區域和北京城市未來發展大勢中的機遇和問題，使本項目總體策划具有可操作性，並把本項目打造成全國最優秀的工業地產示範區之一。」
面對這樣一個工業園區，這樣極具挑戰性的委託，王志綱工作室又該如何破題？
「U谷，源於著名的製造業微笑曲線，是生產性服務業集聚區的形象代表，與矽谷作為高科技產業區的代表相對應，U谷是生產性服務業產業區的代表。U谷，代表著項目是製造類企業進入北京的門戶和戰略平台」。——2006年1月，在題為《北京聯東U谷戰略定位》的策劃案中，王志綱工作室為聯東集團「北京聯東國際工業城」項目作出「聯東U谷」的名稱定位，並對U谷作出這樣的品牌詮釋。
王志綱在一個公開場合的講話中，用另一種方式對此有較為清晰的解讀。2007年12月29日，王志綱應廣州有關方面的邀請，在廣州開發區蘿崗新城規劃評審會上，結合工作室的研究與實踐，發表了「從園區經濟到城區時代」的講話：
「對於開發區或高新區的發展，我們必須將其放在整個城市戰略、區域戰略的制高點上來思考它。因為開發區或高新區大都是一個省或一個市的財富聚集區。經過二十多年的發展，已經聚集了巨額財富。而這種能量一旦形成必然產生巨大的外溢效應。如果我們不能科學地把這種外溢效應或增長極的作用發揮到極致，更好地帶動和影響周邊的區域，不僅開發區長不大，開發區的作用也是有限的，是一種戰略資源的極大浪費。」
「制定開發區的戰略與制定城市發展戰略一樣，首先也必須找魂，解決我是誰，我從哪裡來，今天處於什麼狀態，明天我向哪裡去的問題。
如果我們只把自己放在廣州的格局中，空間是有限的。在經濟全球化和區域經濟一體化的今天，我們在思考開發區和蘿崗新城的時候，大要把它放到全世界，中則放到中國，小要放到對整個珠江三角洲的層面上，尋找它的坐標；並且以此坐標進行產業要素的梳理、整合和提升。整合的範圍不僅僅是我們自己的『一畝二分地』，還包括我們的周邊，以及能夠影響和關照的很多領域，特別是現代服務業。
在此基礎上制訂我們的可持續發展戰略，既要有長計劃，也要有短安排。然後再將這些理念和思路，落實到空間布局上，就是我們今天所談到的規劃。之後還需要將這些理念有效地傳播出去，通過成功的區域營銷，吸引全中國、全世界更多人的關注和認同。」
最後，他還是用一個王志綱工作室一直在堅持的觀點來總結：一個產業園區是否成功，唯一的標準就是能否實現「四老滿意」。「一老是政府有政績；二老是老闆有效益；三老是老百姓滿意，為他們提供了好的創業和居住環境；四老是對老外有吸引力，紛紛來投資。所謂近者樂，遠者來。」
王志綱的這次講話，立足於全球化時代的城市和區域戰略，深入剖析了開發區從單一功能經濟園區向綜合創新型城區演進的內在規律和必然趨勢，同時也提出了這一轉型過程中應當注意的思路和策略。
思路決定出路。王志綱工作室項目組對「北京聯東國際工業城」的策劃，也正是遵循著這樣的基本思路。經過深入調研，對聯東項目具備的天時、地利、人和等因素進行綜合分析後，工作室認為，該項目正面臨三方面的戰略機遇：首先，服務業經濟時代帶來的機遇；其次，開發區轉型和變革帶來的機遇；第三，新型企業工作環境變化，新型企業園區興起帶來的機遇。
與此同時，王志綱工作室提出兩個問題：面對這三方面的戰略機遇，聯東集團應該如何應對？怎麼將這難得的戰略機遇，充分轉化為項目開發的動力？
經系統梳理，王志綱工作室發現，聯東工業城項目有以下三大發展方向與戰略選擇：一是開發為「生產製造基地」；二是開發為「郊區商務區」；第三個戰略選擇則是開發為「生產性服務業集聚區」。
綜合分析後，王志綱工作室建議，聯東工業城項目應該選擇適度超前的戰略方向，即打造「生產性服務業集聚區」。開發依然立足於製造業（開發區的主要定位），只是在原有生產製造的基礎上，向製造業「微笑曲線」的兩端延伸。
在發展方向上適度超前，適應亦莊轉型和升級的需求，做生產性服務業集聚區開發；物業形態以別墅型辦公樓、新興產業廠房、營銷型綜合產業樓為主。目標市場則瞄準以下行業和企業：國內外正在進入北京的製造型企業的服務類總部或部門；以研發、設計為主要形式的智力密集型企業，以亦莊重點發展的產業集群為依託的附加價值高的示範、中試類的輕型製造。
這是一個「立足當前，面向未來」的戰略方向：一方面能夠滿足當前亦莊開發區生產製造集聚形成的現實需求，能發揮公司已積累的客戶資源的優勢；一方面又能較好地適應開發區未來轉型所產生的生產性服務業的新需求。
同時，王志綱工作室還提出，在此戰略選擇下，需要聯東實現三大理念轉變。
從「蓋廠房」到「造平台」的轉變。聯東國際工業城要適度超前的適應未來五到十年亦莊的發展趨勢（製造業基地到綜合產業新城的轉變），改變「造工廠」的思維，轉而打造「產業服務平台」。
從「建造地產」到「經營社區」的轉變。隨著入住開發區企業性質的變化，企業的需求逐漸從租廠房等硬體設施轉變到對服務環境和辦公環境等軟性服務的需求。項目必須將「給企業一個五星級的家」的理念落到實處，樹立「企業住區」的理念，從「做產品」（硬體的廠房、辦公樓）向「做服務」（為入住企業提供產業和人的全方位服務）轉變。
從「項目開發」到「區域運營」的轉變。從建立單一的工業廠房開發向將辦公、製造、物流以及商貿功能於一體的綜合產業區開發轉變；從工業地產開發向城市綜合產業功能區開發轉變；從工業地產開發商向城市運營商轉變。
同時，王志綱工作室在產業定位、功能定位、市場定位等方面給出了全面的建議。方案提報後，其思路得到聯東集團的高度認同，並形成決策予以貫徹執行。完成總體定位策劃後，受聯東集團的委託，王志綱工作室又啟動了聯東U谷項目的總體規劃顧問、總體營銷與推廣等工作。
2013年，7年過去後，聯東集團以聯東U谷為品牌，成功進駐了北京、天津、上海、廣州、南京、瀋陽、蘇州、無錫、寧波、青島、煙臺、漳州等城市，入園企業超過2300家，現已成為國內規模最大、產品系列最全、入駐客戶最多的產業園區領軍企業。
在2012年國務院發展研究中心企業研究所和中國指數研究院聯合發布的排名中，聯東U谷位居「中國產業園區十強企業排行榜」、「中國產業園區品牌價值排行榜」兩榜之首，品牌價值達27.39億元。
用了十年時間，聯東U谷從一匹產業地產黑馬成長為千里馬，以日行千里的發展速度，迅速完成了從產業地產探索者到領跑者的躍遷。正因為有王志綱工作室這個好「導師」，作為中國房地產業最優秀的「研究生」，才能以價值達27.39億元的「聯東U谷」品牌，作為其所能提交的一份優秀的畢業設計。