海南現象的反思

  海南有絕版資源，中國有旺盛的消費需求，已經開始的休閒時代將釋放巨大的能量，這毫無疑問。但做任何事情都要有長計劃短安排，如何使海南——中國這個唯一的熱帶島嶼的開發達到國際水準，絕不只是蓋酒店和球場這麼簡單。

  2010年前後，中國最熱的話題莫過於海南島的「國際旅遊島戰略」獲批引發的投資熱潮。就像每一次熱潮湧起的時候一樣，人們一邊心有餘悸地回憶上一次泡沫破滅的情景，一邊信誓旦旦地聲稱這一次會和以前不一樣。

  每年冬天我都會到三亞打球，當時去的時候正好應邀考察了幾個項目，從海口到中部再到三亞，發現很多原本在內地的朋友都跑到海南島上去了。一星期下來，感受很深。一路上很多人在問，你怎麼看待海南島的繁榮和興旺？我說這次來聽了很多故事，也想起不少以前的故事，從這些故事中可以看出一些有意思的東西來。

  聽到最多的故事是鳳凰島的火爆。這個浙江財團開發的如同杜拜帆船酒店一樣的地標式建築，開盤之後賣到七萬一平方米，被搶購一空，到現在連看樓都不讓看。2005年，這裡周圍的房子三千一平方米；2010年，已賣到三萬一平方米，而鳳凰島則一夜之間把周邊的房價拉上一個新的檔次，直追杜拜。人們普遍的買漲不買跌的心理使得不少原來在杜拜投資的浙江人轉戰三亞。翻開報紙，朋友所談，不是溫州人轉手賺千萬，就是某浙江女連刷六張卡花兩三億才買十套房子之類的新聞。毫無疑問，「熱錢」來了。

  熱錢席捲三亞一個更直接的表現就是訂不到酒店。一個月前來的時候還沒到這個程度，這次來亞龍灣已經訂不到房。後來因為一個朋友的關係住到三亞灣，他到三亞來既想投資項目，也想買房，看中了這個酒店的總統套間。這個套房確實建得不錯，處在整個建築的頂端，可俯瞰三亞灣，三層建築，一千多平方米，結果一問，要賣六個億。這個朋友也是幾十億身家，早些年在比華利山莊就有房產，他都被嚇到了。他對賣家老闆說，兄弟啊，你這房子算下來要六十萬一平方米了。賣家開玩笑說，看在咱們是老鄉的份上，就賣你五個億吧，那也還是相當於五十萬一平方米呢。據說這個項目多賣了三十億。原來漲個一兩千覺得不得了，現在漲個一兩萬都不算什麼，有的是買家。

  在海南這個熱潮面前，這位幾十億身家的老兄都覺得自己是窮人了。所有早來的人大多賺得缽滿盆溢，那些還沒有在這裡占到一席之地的，恨不得攜全部資產殺將過來。他們動用所有能夠想到的關係，編織所有可能打動賣家的故事來搶灘海南。如果說房地產業吸引了全中國所有的實業家加入他們的行列，那麼三亞則吸引了全中國的地產開發商。道理很簡單，做一個地產項目獲得的回報率相當於其他行業的若干倍，而在三亞的一個項目又相當於內地的若干項目。他們甚至相信，在三亞有項目、有大項目必將會提升他們在整個行業的地位。

  二十多年前，十萬人才過海峽，如今則是億萬財富涌海南。有人說是正常，有人說是泡沫。那次我遇到的幾位老闆，都是「十萬人才過海峽」中的成員，有些人要麼紮根海南，一守二十年，要麼在海南淘到第一桶金後轉戰內地，如今又殺回馬槍。我問他們當年南下，身有幾文，有沒有兩千，他們回答說，出發時手頭最多五百元，乘了火車，下了輪渡，登上海島，袋裡只剩兩百，幾乎成了光腚。幸好海南這地方，天可當被，地可當床，不會挨凍受餓，是流浪漢的天堂，非常適合白手起家的創業者。包括潘石屹、馮侖他們，也經歷了最初的創業艱難。

  與這次再下海南的淘金者們聊起來，他們告訴我，這次和20世紀90年代熱潮不一樣，那時是炒作概念，炒地皮，沒有產品，也沒有消費力支撐。我詢問他們二十年前，家裡有多少錢，當時萬元戶就了不得，現在一般家庭二三十萬沒問題。確實，20年前，下海南是天大的事，如今普通家庭也能負擔得起。這些來海南投資客的身價，多則上百億，少則數十億，幾個億的更是數不勝數。從十萬光著屁股到億萬熱錢，社會經歷了多麼巨大的變化。今天有購買力，有產品——儘管產品還不夠好——不會像上次那樣，不會有泡沫，淘金者們信誓旦旦地說，中國只有一個海南，只有一個三亞。我覺得這個說法也不無道理。

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  但是，泡沫又是同樣的顯而易見。有一個朋友是五星級酒店的老闆，陪我打球的時候，不斷接到電話，都是找他訂房的。他說，這些天的房價成倍漲，春節的價格漲到幾萬一晚還供不應求，而且都不砍價，只要有房就行。他都覺得太邪門，花三萬住一晚上，為什麼不去普吉島、不去塞班島呢？那邊花十分之一的價錢，享受比這邊更好的服務！然而，為什麼還是有那麼多的人打破頭往海南擠，連酒店老闆都覺得太離譜了，其因何在？

  上面提到的那個聲稱多賺了三十億的老闆，他經營的是產權式酒店，價格從原來的兩萬一平方米漲到了當時的五六萬一平方米只用了短短几個月。據說在這家擁有上千套客房的酒店中，有兩百餘套的業主是部級幹部。這還並不是三亞最好的酒店。很多老闆告訴我，實際上每年到這個時候有個很有趣的現象，就是埋單的不消費，消費的不埋單。

  對於消費者來說，遵守的是市場規律，同樣的價格在國外可以享受更好的服務，他們當然選擇往外跑。但是有一批人，市場規律對他們不起作用，用馮小剛的話說「不求最好，但求最貴」。

  記得20年前北京有個餐館號稱「京城第一刀」，我在那裡吃過十萬一桌的席。難以想像每月幾百元工資的人捨得一頓吃掉十萬元，但是，這裡卻還夜夜爆棚。那時的京城有個奇異的生物鏈，精明的廣東人迎合需求，提供平台，推出了京城第一刀，使之成了鏈上的一節。據說當時很多老闆為項目跑部委、討批文，而有些京官知道他們批文到手，立馬可賺幾千萬幾個億，自己想分一羹又沒膽量，只好退之求次，吃喝不犯法，「不做萬元戶，但求萬元肚」了。這些官員問，哪家最好？無人清楚；再問，哪家最貴？人人知道。那時在京城，只有第一刀，才算給足面子。聽廚房內磨刀霍霍，看酒吧檯三萬一瓶的「XO」琳琅滿目，餐檯上一萬一位的燕鮑翅整裝待發……

  京城第一刀就是海南的縮影，海南就是顯微鏡下的京城第一刀，這不是個別現象，而是比比皆是。規定官員不能隨便出國以後，有些人不能享受高端生活，心態怎麼平衡？原本無可非議，最好的地方是三亞，最好的時間是春節，現在變味成最集中的地點是三亞，最集中的時間是春節。這樣一群不遵守市場規律的人們蜂擁而至，最終推動了物價哄抬式的瘋長。這是中國特色的奇觀，他們在前台享受熱帶度假生活，許多「識做」的老闆在後台埋單，少則過節，多則送房，只要這些官員開心，投資必得回報。住一周不過十餘萬，送套房不過幾千萬，而這些官員一點頭那可是幾個億。聰明的老闆們，這筆帳他們當然會算。

  這種所謂「消費的不埋單，埋單的不消費」造成三亞的房價遠遠超過了實際價值，超過了三亞的發展水平和服務環境所應該得到的價格。

  這是第一波行情，就像前面開路的鐵甲兵團一樣，有這樣一批消費者的支撐，從五星級酒店的房費到產權式酒店的房價得以一路飆升。接著，有了浙江人的第二波跟進，開拓了他們的炒作空間。於是乎，海南的神話愈演愈烈。全中國各類資金、各種人馬齊聚海南，從五指山到大海邊，將之幾乎瓜分完畢。

  有人問「國際旅遊島」，怎麼國際遊客這麼少？提問者根本沒有看清，可能也無法看清，支撐三亞市場的驅動力是什麼。國際遊客在同等價位甚至低得多的價位就可以有許多其他更好的選擇，沒有必要來湊這個熱鬧；而三亞已被國內這個巨大的市場所飽和，哪有心思和能力去搞什麼國際旅遊島。

  最終的結果，國際旅遊島只不過是一個空泛的噱頭。

  海南瘋狂的背後除了官商畸形消費以及人們確實不斷增長的休閒需求之外，還有一個直接的根源，就是2009年以來的信貸泡沫。本來作為經濟體血脈的金融信貸，應該像春雨隨風潛入夜、潤物細無聲一樣，才能發揮出最大的效用。結果突如其來的信貸寬鬆，從中央到地方幾十萬億的信貸放量，就像突然下了一場暴雨，乾涸的土地還來不及充分吸收，就在地表四處橫流，流到哪裡，哪裡的房子就暴漲，就開始出現了財富神話。

  我的幾個朋友，2007年、2008年貸不到款，2009年銀行硬塞錢給他們。在考察了一圈，無法把錢花出去後，他們不得不買房，因為投資回報最大的還是房地產。實際上，並不是這個城市的價值真到了這個程度，而是這些放出來的熱錢推動的結果。這股洪流衝擊了三亞，造就了三亞「一夜趕英超美，兩天飛躍杜拜」的勢頭。

  海南有絕版資源，中國有旺盛的消費需求，已經開始的休閒時代將釋放巨大的能量，這毫無疑問。但做任何事情都要有長計劃短安排，如何使海南——中國這個唯一的熱帶島嶼的開發達到國際水準，絕不只是蓋酒店和球場這麼簡單。產業鏈如何打造？軟體和服務如何升級？生態和環境如何保護和優化？居住和休閒品質如何提高？如何保證各方面的協調和可持續發展？這一切都離不開大的戰略、長線思維和科學的規劃。如果僅憑開發商一哄而上，都是追求短平快，一步到位就是蓋房子，很可能會由於同質化競爭而出問題。

  現在的海南已經出現了這個苗頭。從東線走下來，所有項目基本上都是「三菜一湯」——高檔別墅、超五星級海景酒店、高爾夫球場和溫泉。多數人看到的都是眼前賺錢的東西，而等這些相同的產品一齊推向市場時，供求關係是否還像今天這樣就很難說了。

  面對海南形勢一片大好而不是小好的局面，很多人問我，怎麼看待這個現象？我說海南是有其獨特的價值，但是今天這個火裡面恐怕有太多虛火。尤其是官商介入海南的畸形消費，所誘發的這場樓市海嘯，這股狂潮到底能夠持續多久？狂潮過後將留下什麼？按目前這個搞法，能否實現中國為世界貢獻一個國際旅遊島的初衷？面對一派大好形勢，高燒中的海南也許需要冷靜思考，當前的空前繁榮，究竟是海南之「幸」，抑或是國之不幸？