慈城的出路
2024-10-09 12:01:32
作者： 王志綱工作室
慈城位於寧波市江北區西部，鎮區面積約2.6平方公里，人口不足2萬。距離寧波市中心約15公里，距杭甬高速公路入口處10公里，距櫟社機場20公里，距北侖港30公里，與周邊地區的交通十分便捷。其歷史可以追溯到越王句踐時代（公元前495年），唐朝時便在此建縣，為浙江省歷史文化名鎮。在2.6平方公里的古縣城區域內有國家、省（市、區）級重點文物保護單位39個，建築規模之宏大，文物散布範圍之廣泛，各類文物門類之齊全，在全國範圍內都屬罕見。
一、區域環境分析
1.城市社會經濟發展態勢
寧波市具有得天獨厚的自然地理區位優勢，基礎設施完善，通江達海，財源茂盛，經濟繁榮。近幾年，寧波的經濟增長率都保持著高達兩位數的強勁勢頭。經濟的起飛意味著大眾化消費時代的到來，意味著度假休閒需求的急劇膨脹，其釋放出來的消費力將是非常巨大的，這都對古慈城的恢復和開發進程帶來積極的影響。
2.寧波城市空間擴張大趨勢
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將於2007年竣工的杭州灣跨海大橋，對寧波市與慈城鎮都會產生深遠影響，屆時慈城到上海的距離可以縮短到2小時以內，這對慈城吸引上海市場是非常有利的。
在此背景下，慈城鎮的開發應有一個長計劃短安排的通盤考慮，也就是說短期之內的開發投入因受歷史沿革及城市近期規劃的影響不會產生立竿見影的利益回報，但是長期視之，以杭州灣大通道的建設、施工及落成進度為依託，人們會對慈城地塊普遍看好，會以一種新的眼光來看待慈城，這是一個重要的戰略機會，一定要緊緊把握。
3.寧波旅遊度假業發展態勢
寧波雖然是歷史文化名城，擁有為數不少的歷史文化古蹟資源，但都如滿天星斗，分散在各區縣，一盤散沙，缺乏整合，缺乏明月，缺乏系統性和規模性，沒有產生強烈的歷史震撼力。目前的主要客源仍是本地遊客和周邊近距離城市的遊客，外國遊客，尤其是歐美發達國家的遊客數量非常之少。
但實際上，寧波社會經濟基礎雄厚，城市綜合實力迅速增強，市政基礎設施到位，規劃頗具遠見，三江匯集，清流繞城，歷史文化底蘊深厚，民情儒雅、溫和，街道美觀整齊，消費水平適中，已完全具備了觀光、度假休閒的前提。
二、總體經營理念
1.慈城的開發與保護必須堅持經營城市的理念
全面實施市場化、企業化、品牌化、資本化、國際化運作，實現「項目品牌——企業品牌——城市/區域品牌」的升華，以至於最後的結果是「我是寧波，寧波是我」。從觀光旅遊、休閒度假的角度來說，慈城之於寧波，就像黃山之於安徽一樣，是城市與區域形象的代表。
2.慈城的開發與保護必須堅持泛地產的理念
慈城的開發初衷就是直接為了旅遊觀光，但若僅止於此，一則市場開發壓力大，二則資金滾動難，三則持續經營乏力，四則難以體現差異化經營特色。所以，旅遊觀光必須做好，但還應進一步深入，把遠方的客人留下來，把近處的鄰居請進來——做休閒度假。最後，四海一家，當慈城的魅力吸引人們希望到此安家時，我們的房地產開發就大有可為了。
3.慈城項目必須堅持做市場的理念
市場理念有等市場、找市場和做市場三種不同境界。慈城因其資源的獨特性與稀缺性，並據其鶴立雞群的高定位，應該選擇做市場的理念。惟有如此，才可能徹底跳出同構競爭，並在相當一段時間內處於幾乎無競爭的良好發展狀態。
4.慈城項目必須堅持可持續發展的理念
在保護中求得人文傳統的延續，在開發中加強自然生態環境的保護，堅持保護與開發並舉並重，使二者相互推動，相互促進，相互輝映，相得益彰。
既要使項目做成可以自動產生經濟利潤、可維持良好的滾動發展態勢的「財源」，而不是只進不出的無底洞和包袱；也要使開發企業在這一過程中成為蒸蒸日上的百年老店、著名品牌，而不是開發完畢、交差走人的烏合之眾。
三、指導思想
1.慈城項目必須堅持「高起點、高定位、高檔次」的原則，整體規劃，分期開發，滾動發展。定位的立足點不能過於局限於小範圍的區域，而應放眼中國乃至世界，不是「寧波慈城」，而是「中國慈城」。
2.慈城的開發與保護應堅持「一個中心兩個基本點」的戰略方針。一個中心是資本運營，兩個基本點是品牌經營和特種資源經營。
3.慈城應堅定不移地走差異化路線，突破江南六鎮的發展模式，在激烈的同構競爭中突出鮮明的個性色彩，創造性地開闢新的發展模式。
四、目標市場
經過分析、研究，工作室認為慈城的目標市場應主要鎖定在以下三個方面：
1.旅遊觀光市場
這一市場的輻射面是最為大眾化和最為寬泛的，呈現為一個逐級放射的圈層結構：從寧波、上海、舟山，到浙江其他地區、江南各省及全國各地乃至國際。
2.會議休閒市場
其所涉及的重點地域包括寧波、上海、杭州及全國其他地區和海外。其所涉及的專業領域包括古建築學、古城市研究、民俗學、儒學、儒商學等研究機構的論壇研討等。
3.房地產市場
這是一個需要分階段逐漸培育的市場，輻射面相對較小。目標消費者階層包括：老闆階層、企業高級管理階層、政府高級官員、自由職業者、白領等。