策劃人手記

  天津衰落了！這是2002年我們應邀進入天津時一個最強烈的感受。這裡還是「社會主義」計劃經濟的時代，政府還在大面積地進行棚戶區改造和建設經濟適用房，外環周邊的土地僅5萬元一畝，住宅平均價格在每平方米2300元左右。「城市價值決定土地價值，土地價值決定地產價值」。王志綱認為，天津的價值被低估了，但已經到了起飛的前夜。

  「春江水暖鴨先知」。2002年，許多到深圳、上海、海南打拼的天津人開始陸陸續續回來，用東部沿海地區市場的眼光，天津的崛起大勢所趨，大家都在等待機會。天津市政局的一家從事城市基礎設施代建的項目管理公司——濱海市政公司總經理竇建明，在全國各地接道路工程也回津發展。那時有一句流行語：「80年代看深圳，90年代看上海，21世紀看大北京」，這是我們為東方大學城在香港招商時提出來的觀點。

  

  回到天津，竇總接到一個最重要的道路工程——友誼南路延長線。之前，竇總與許多高速公路投資公司打交道過程中，發現他們巧妙地利用政府投資與工程款之間的時間差，把項目利潤變為自身投資，這就是市場經濟。這次竇總改變代建項目管理的業務模式，與市政局領導溝通做項目的總承包，並希望局裡予以支持，提前把工程款支付給濱海市政。濱海市政雖然只是個幾十萬的企業，但畢竟是自己的「親兒子」。竇總利用這筆預付款，以每畝5萬元的價格買下了友誼南路沿線的3300畝土地，也就是今天天津最高端的梅江南居住小區。以土地為核心的城市運營商雛形誕生了，具體的流程是這樣的，其一，利用自己的資源獲得一條道路建設的項目工程；其二，要求政府提前支付預付款或到銀行做基礎設施項目融資；其三利用施工企業墊資的時間差，將融資資金購買道路沿線土地；其四，道路開工后土地就開始升值，然後把升值的土地抵押給銀行或出讓給房地產開發企業。這就是所謂的以公共運輸為導向的開發模式，簡稱TOD (transit-oriented development)模式。竇總拿到3300畝土地之後，委託工作室做總體策劃、易道公司總體規劃、自己做土地整理，然後把首期地塊以優惠的價格賣給了當時天津房地產第一品牌順馳，要求必須做天津做高端的樓盤。按照這個要求，順馳開發了具有「親水」特色的低密度聯排住宅項目。項目面世就刷新了天津房地產的最高價，達到每平米5500元，由此奠定了梅江南的土地價值和樓盤品質。

  對於濱海市政，梅江南項目只是起點。竇總在委託我們做梅江南項目策劃的同時，又委託我們做企業的發展戰略。當時國內城市運營非常熱，其中最具有影響力的是大連和青島兩座城市。工作室在對國內外城市開發與經營的深入研究後發現，城市運營不僅需要政府的參與，更需要市場化力量的介入。我們認為城市運營有三個層面，第一個是土地價值主導的層面，通過道路建設、環境建設、公共服務配套等城市功能手段，提升土地價值，為城市發展提供資金的來源；第二個是重大項目主導的層面，通過高新區、開發區、度假區、港口、機場等城市引擎開發，提升城市競爭力；第三個是戰略目標主導的層面，從經濟增長、環境改善、社會就業等全面發展，實現城市可持續。梅江南項目只是土地層面的城市運營。為了區別於政府主導的城市運營，又有別於房地產開發，王志綱提出「城市運營」和「城市運營商」的概念。

  經營土地是政府行政壟斷的，企業不可能持續。我們建議濱海市政要做好「親兒子」，在政府城市戰略的統領下，主動從城市基礎設施的代建商向城市重大項目的運營商轉變，從以工程管理的代建商盈利模式向「資源變資產、資產變資金、資金變資本」的運營商盈利模式轉變。濱海市政新戰略確定後，一方面繼續推進土地經營主導型的張貴莊1萬畝的項目，另一方面開始探索重大項目主導的海河綜合開發。濱海市政委託工作室做海河總體開發戰略，易道整合國際上七家頂級設計機構從城市更新、文化保護、交通、景觀、燈光等多個方面進行概念性規劃，把海河綜合開發成為推動天津中心城市的發展超級引擎。之後，濱海市政擔綱51.89平方公里的團泊新城西區整體開發，根據天津市的城市發展要求，團泊新城西區定位為體育、文化、旅遊的創意型體育生態新城，並成為東亞運動會核心功能區。