我是誰

  古語云：知人者智，自知者明。要想搞清楚濱海公司「我是誰，從哪裡來，到哪裡去」，為其量身定造出可持續發展的「航海圖」，首先取決於對企業所處的外部環境是否有準確而深刻的理解。

  進入2002年，正是中國的房地產迅猛發展的又一個好年頭。與工業產品日益走進微利時代、服務業競爭空前激烈、資本市場疲態百出形成鮮明對比的是，房地產業一枝獨秀，保持多年的高速增長。頗為誘人的利潤使得各行各業都爭先恐後進入炙手可熱的房地產業，於是出現了被稱為外行搞房地產、外來人搞房地產、外來資金搞房地產的「三外」現象。在此背景下，新一輪圈地運動如火如荼，很多行業巨頭紛紛進軍房地產，如聯想、康佳、新希望集團等等，就連海爾也搞起了房地產。這種現象預示著東西南北中，一起往「錢」沖，大有「全民地產」的勁頭。

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  但在繁華和喧囂的背後，歷經十年市場化洗禮的房地產業正面臨著一場深刻的變革。按照工作室當時的判斷：市場發展的規律證明，一個誰都能掙錢，甚至能掙大錢的行業，肯定是不正常的，出問題只是時間早晚的事。房地產的發展畢竟是有周期的，如果五年一個周期，那麼伴隨著很多行業都把錢投入房地產，這不僅會更加強化地產的泡沫現象，而且會造成宏觀經濟運行的極端不平衡。要想避免1993年時釜底抽薪式的強制宏觀調控這種急剎車所引起的劇烈震盪，宏觀管理層很有可能會採取揚湯止沸式的降溫手段，這種點剎雖然不至於造成全局性的災難，但對於那些盲目跟風者來說，緊趕慢趕搶到的也許只是一個燙手的山芋。而另一方面，伴隨著市場競爭的加劇，在三五年內，二八定律將會強化房地產界的馬太效應，即強者越強，弱者越弱。市場領先並已做大的發展商將會用一切手段鞏固優勢，擴大地盤，而那些規模小、競爭層次低的開發商的日子將會越來越難過，或者苟延殘喘，或者被淘汰。只有優勝劣汰，市場才會走向成熟，這也是社會發展必然的代價。隨著競爭的深化，市場格局將由分散走向集中，將由小國三千、諸侯八百走向戰國七雄、春秋五霸。

  尤其是在這一過程中，不同資源優勢與核心能力的發展商將各歸其位，分工日益細化，出於競爭的需要，各種類型的發展商的分野將越來越清晰。

  因此，面對風雲變幻、潮起潮落的房地產市場，濱海公司既有風險也有機會。風險在於一旦找錯了自身的發展定位，很有可能瞬間被市場大軍的洪流淹沒；機會則在於只要找准適合自身發展的空間，善於在動態的環境中不斷創新，亦完全有可能開創出一片新天地。

  事實上，中國的房地產業發展到今天，遍布全國的發展商已開始出現明顯的分化趨勢，「能上山的上山，該下鄉的下鄉」。所謂「上山」，是指那些在區域市場已經做大的發展商向北京、上海這樣的大城市進軍。就在幾年前，還有人說房地產是一個地域性非常強的行業，但房地產既然是一個經濟行為，它的發展必須遵循經濟發展規律，必須尊重資本追逐利潤的本質。可以看到，大型房地產商必然走向跨地域經營的道路，全國性品牌開發商正浮出水面。用不了多久，房地產業將有新的一批真正意義上的巨無霸浮出水面，北京、上海這樣的城市必然會成為他們打造全國性品牌、擴大規模的兵家必爭之地；而所謂的「下鄉」，則是指那些實力相對較弱的發展商轉戰二線、三線城市，照樣也掙得缽滿盆滿。

  但這上山和下鄉兩條路似乎都不是濱海公司的最佳選擇。「上山」，濱海公司還不具備這樣的實力，經驗遠遠不夠，核心能力也不在於此；「下鄉」，同樣也不是濱海公司的強項，再者也沒有這個必要。就天津而言，剛剛崛起的濱海公司要想升級換代，要想在更高的層面橫空出世，引導潮流，勢必要尋找一條適合企業自身發展的第三種生存之路——那就是導入一種全新的地產業態和開發模式，而不是簡單地跟常規的發展商們比住宅開發的小分。

  正所謂時勢造英雄。任何一個行業的發展進程表明，大凡是一種全新的企業形態出現時，一定是企業的生存環境發生了深刻的變化，一定是社會的需求出現了新的可能。

  多年來，工作室幾乎和中國房地產市場的風風雨雨一路走來，回首既往，可以說，每一個成功的樣板背後都蘊藏著時代的先機。1994年廣東順德碧桂園一聲炮響，開創了中國房地產從炒家時代到用家時代的先河，也讓人們開始認識到策劃的力量；1998年奧林匹克花園在廣州呱呱墜地，從此以體育加房產的複合地產模式初露崢嶸，隨後迅速在全國連鎖，風頭甚勁；2001年，由號稱「中國地產的勞斯萊斯」的星河灣和南國奧林匹克花園點燃的廣州華南板塊之戰，讓全國的房地產發展商們開了大盤時代的眼界，也讓後人看到了由於市場的力量太強勢，整個板塊作為一個城市功能區的諸多不足之處。

  而到了今天，工作室已經強烈地意識到，一個屬於濱海公司的時代正悄悄走來，這個時代的背景就是城市化浪潮下的城市運營和城區開發。

  其一，中國高速發展的城市化催生城區開發商，濱海公司的時代機遇恰在於此。世界經驗表明：城市化發展速度與城市化水平存在一定的關係，當城市化水平小於30%時，城市化速度較慢；當城市化水平處於30%～70%時，城市化進入高速發展時期；此後，城市化發展的速度放慢。1997年底，我國城市化水平為29.9%，2000年城市化水平達到36.04%。也就是說，在今後的一段時期內，我國進入城市化高速發展時期，這就意味著與城市化關聯較大的投資開發型企業——城區開發商必將誕生，並且將得到迅速的成長。

  其二，天津的城市化進程呼喚既不是純粹市場型的大盤開發商，也不是純粹政府導向的片區開發企業，而是介於二者之間的新型城區開發商。仔細觀察天津的城市空間形態，可以看出重點發展的天津市區和濱海新區，不是像北京採用攤大餅的城市形態。但由於天津市區和濱海新區之間的距離空間太遠，彼此間的互動較弱，濱海新區不能延續天津市區的歷史，從而形成了兩個城區的發展被割裂。

  因此，儘管1992年起至今的十年間是中國城市化發展最快的階段，但天津的城市化水平卻明顯滯後。但這種滯後也為濱海公司的後來居上提供了廣闊的空間。天津目前這種落後於其他城市的狀況所產生的「窪地效應」，恰恰在中國經濟新一輪發展中為天津創造了更多的機會。天津市的外環內外有大量、完整、成片的土地儲備，為濱海公司成為「城區開發商」創造了必要的條件。

  其三，天津的房地產市場發育尚不成熟，尚未引起國內地產巨頭的充分重視，為濱海公司的跨越式發展創造了機會。當地的許多發展商對房地產開發的認識還停留在住宅和商業物業的開發上，這種思維慣性使得許多企業把精力集中在致力於住宅小區的投資與開發，而不像廣東、上海或北京的一些房地產開發商已開始意識到未來的房地產開發重鎮將是城區的開發，紛紛投入巨資進行大量土地儲備。天津市的房地產市場狀況和房地產企業的水平，客觀上為濱海公司成為城區開發商提供了很大的空間和機會。

  其四，特有的政府資源優勢使濱海公司更容易貼近、藉助天津城市化的發展趨勢。在此條件下，利用這一特有的政府資源優勢，通過企業自身拆藉資金或動態占用部分建設資金，為城市修建新城區的道路和基礎設施建設，獲得道路周邊大量的土地補償，並優先控制新城區的土地，形成「以路換地」的運營模式。伴隨著基礎設施的開發，獲得的土地將會不斷增值，形成企業的收益。

  此外，梅江南項目的運作可看作是濱海公司「准城區」的開發嘗試，通過梅江南項目的運作，採用市政基礎設施建設換取周邊土地的方法，獲得了大量、完整的成片土地。梅江南採取城區開發的企業運營模式，對3300畝土地進行統一規劃、統一設計、分期開發。儘管由於企業發展的歷史原因，整個項目的規劃和設計並不十分理想，沒有按照城區空間的尺度去思考和規劃，而是按照大的房地產社區的尺度進行規劃設計，但這些經驗畢竟為濱海公司的後期發展奠定了良好的基礎，也使得濱海公司具備了成為城區開發商的可能性。

  濱海公司的跨越式發展關鍵在於能否睬准天津城市化的節拍。因此，它的發展定位既不同於政府這樣的土地一級開發商，也不同於直接開發大盤、面向市場的二級開發商，而是那種承政府之上、啟市場之下的土地一級半開發商，倒有些像國外的土地整治商。那麼他到底是誰呢？為了便於大多數人的理解，工作室把這種帶有濃厚中國特色的城區開發商稱之為「城市運營商」。

  城市運營商的出現解決了政府和市場兩方面的問題。首先，政府固然是城市經營的主體，但在具體的運營過程中，往往既當運動員，又當裁判員，要麼硬性指令，結果事與願違，得不償失，要麼心有餘而力不足，面對市場束手無策。因此，在經營城市的過程中，政府需要藉助市場的力量，用企業化的手段來開發和運營城市。另一方面，純粹市場型的開發商又肯定要以市場和自身利益為導向，無法兼顧到城市的長遠發展和政府的宏觀目標，也不可能擔當起配合政府城市運營的重任，華南板塊就是發生在南中國的典型例子。

  值此，經過工作室兩個多月的努力，一幅全新的畫卷展現在正處在三岔路口的濱海公司的眼前，理念上的「城市運營商」已經初具雛形。

  然而，鋼鐵到底是怎樣煉成的呢？城市運營商與傳統的房地產開發商的運作機制到底有何不同呢？對於迫切需要上台階的濱海公司來說，理念上的廓清離真正的轉型還有很遠的距離，還需要到實踐中不斷去摸索、感悟城市運營商的真正內涵，否則，一切美好的藍圖都只是大而不當的紙上談兵。