梅江南

  濱海公司真正的起飛得益於在梅江南的一賭。1998年，濱海公司開始建設天津南部的友誼路延長線，修路之餘，竇對友誼南路兩側的土地前期規劃產生了濃厚的興趣。濱海公司的人至今還記得第一次跟著竇來看地的時候，臭氣熏天，滿目狼藉，一打開車窗，豆大的蒼蠅撲面而來，直入人嘴。儘管當時公司上上下下的人都極力反對拿這塊地，可竇卻一意孤行，仿佛看到的是充滿希望的未來，結果濱海公司通過以路換地的方式，拿下了梅江南。

  於是，正當華南板塊一夜之間成了中國房地產大盤開發的樣板田，影響波及全國之際，濱海公司也開始在天津耕耘著自己的大盤時代。

  

  2000年初，濱海公司先後組織國內外專家對梅江南居住區進行了充分的論證，隨後又組織美國泛亞易道公司、中國城市規劃設計院等12家專業公司進行規劃競標。同時，邀請清華、同濟知名教授及國內外著名建築師、規劃專家評審競標方案。國際大牌設計機構的鼎力參與，政府有關部門的高度關注，加上當地媒體不遺餘力的輪番報導，為梅江南兩年後的亮相打下了良好的基礎。

  轉眼2002年天津的春季房展會，占地3300畝的梅江南生態居住區——一個號稱擁有55萬平方米人工湖面、5000米水岸線的高尚社區浮出水面，立刻成為市場的熱點板塊。其中，由當地最大的房地產公司——順馳集團先期推出的別墅，不僅得到了市場的熱情追捧，而且價格要遠遠高於鄰近梅江南的其他居住區。昔日的爛泥塘成了天津人家喻戶曉的高尚生態居住區。

  梅江南居住生態區的出現掀開了天津房地產的大盤時代，也奠定了濱海公司在天津房地產界的江湖地位。梅江南的示範效應很快傳播開來，由此，濱海公司的能力不僅得到了天津政府的高度認同，銀行也聞風而來，爭相授信，公司的資金壓力很快得到了緩解。

  其實，在梅江南的開發過程中，真正值得注意的是梅江南與眾不同的開發模式，這也是濱海公司從一個市政項目管理公司成功地一躍成為大盤開發商的關鍵之所在。與先行一步的華南板塊不同的是，梅江南雖然也是由多家發展商共同開發，但卻由濱海公司統一規劃、統一景觀、統一配套，統一形象。

  也許是有幾分歪打正著，此前濱海公司並不是一家房地產發展商，由於土地控制在自己手裡，濱海公司沒有必要吃大盤的「獨食」，把其他進入梅江南的發展商視為爭利的對象，結果反倒避免了華南板塊軍閥混戰、各自為政的種種弊端。

  濱海公司把3300畝土地按照規劃切割成若干塊，自己只負責社區基礎設施、商業配套、學校和大型公建的建設與經營，其目的是為了創造一個良好的環境，然後整合當地優秀的房地產開發商各施所長，把住宅品質做好。

  雖然在梅江南的實際操作中，濱海公司還不可能讓進駐此地的住宅開發商嚴格按照規劃的遊戲規則跳舞，但至少從整體看，梅江南模式較華南板塊更有優越性，住宅開發商只需用心做好產品，而不必把精力放在彼此功能相差無幾的社區配套上。

  藉助梅江南的飛躍，濱海公司就這樣貿貿然闖進了天津房地產的陣營。從梅江南嘗到甜頭之後，濱海公司又接連採用以路換地的方式控制了天津郊區的成片土地，卯足了勁兒準備在房地產上大幹一場，但相應的煩惱也接踵而來。

  首先不言而喻的是來自體制的風險。濱海公司原本是一家國有背景的基礎設施建設公司，但卻不知不覺地成了一個龐大的「四不像」，如何使企業的發展做到名正言順、在體制上站得住腳而又不失去活力，竇的心頭始終有點懸；其次是企業發展戰略的困惑，濱海公司「一不小心」掌握了大片土地的開發權，但梅江南之後怎麼辦，是繼續做好自己的大盤時代還是另闢蹊徑尋求上新的台階，竇也看不大清楚；其三是梅江南的開發固然算是成功，但畢竟只有3000多畝，只相當於華南板塊中一個項目的體量，如果是更大的乃至近萬畝的成片土地如何開發，竇的心裡也沒有多少底。

  此時的濱海公司無疑正處在企業發展的另一個關鍵的轉折點上。如果說梅江南的順利啟動完成了濱海公司在天津房地產界的原始積累，那麼到了今天，重要的已經不是如何獲取資源，而是怎樣整合到手的資源，否則很有可能吃不了兜著走，梅江南的成功也可能付之東流。另一方面，對於快速發展的濱海公司來說，就像一輛在高速公路上飛奔的汽車，當時速遠遠超過了汽車本身結構和材料的極限，跑得越快，危險性越大，甚至可能因為路上的一粒石子，或是一個緊急彎道而出現爆胎、翻車的結果。

  正是出於這潛在的多重難題，2001年末，竇派他手下的職業經理人輾轉找到了當時在北京拓展業務的工作室，商談雙方合作一事。

  聽完這位職業經理人關於企業基本情況的介紹，當時剛好在北京的王志綱很快聞出了其中的味道，他當即敏感地意識到：「項目開發要與企業體制相匹配。濱海公司目前最關鍵的問題不是怎麼蓋更多的房子，而是要解決企業轉型的問題。要首先解決『我是誰，我從哪裡來，到哪裡去』的問題。我們要為企業尋找航線，為企業量身定造戰略，然後才是選擇從哪裡下嘴，才是做什麼、怎麼做的問題。」這看似不經意的一番話，其實正打在了竇的心坎上，也正是他朝思暮想不得其解的根本問題。作為一個企業家，竇的心裡十分清楚，如果不從戰略上確立濱海公司的定位和發展方向，一切戰術都無所謂好壞。另一方面，憑藉多年的市場經驗，工作室也隱隱察覺到，濱海公司則有可能是一個不可多得的「龍種」。在濱海的身上，似乎潛藏著另一種事物的基因。

  它至少具備一般開發商所不可比擬的三大優勢：一是擁有大量的土地資源，只是不知如何消化；二是有充裕的資金，銀行信譽好；三是特殊的國有背景使其與當地政府保持著良好的關係。如果充分利用好這些資源，抓住天津發展的機會，濱海公司很有可能玩出特有的「自選動作」，實現在高度市場化的南方所不敢想像的開發業績。

  很快，王志綱與竇在天津第一次會面，兩人相談甚歡。躊躇滿志的竇毫不掩飾自己的想法：「我可以搞起來，讓天津的房地產重新洗牌。」但王志綱卻對房地產以外的事情更感興趣，在他看來，濱海公司的價值在於為天津的地產開發導入一種全新的形態，從而占據一個新的時代。

  也正是從此刻起，通過與工作室的合作，濱海公司踏上了一條從牛刀初試的大盤開發商逐漸擺渡到城市運營商的必然之路。