工作室觀點

  城市經營的問題從何而來

  今天的中國，對於城市經營的研究才剛剛破題，「公說公有理，婆說婆有理」，目前還沒有系統的理論可以被用來指導實踐。這在事物發展的初期是正常的——一個問題的出現和研究進程總是循序漸進，最初是百花齊放、百家爭鳴，然後是在實踐中不斷地去偽存真、去粗存精，最後才逐漸統一。

  這幾年來，由於業務的關係，我們從一般的幾千畝大盤開發到上萬畝的新城策劃，從北京、天津、西安、長沙、廊坊、麗江等地方的城區策劃到幾十平方公里的區域策劃，對城市的研究和城市經營的理解日益加深，積累了一些自己的看法。希望這些看法能夠對當今城市經營的研究與實踐有所裨益。

  城市經營這個話題到底從何而來呢？

  

  首先，它是市場經濟不斷深入的結果。二十多年的改革開放，中國的社會、經濟轉型經歷了三個有趣的階段。

  第一階段：微觀搞活。上個世紀80年代初期，市場對社會開放，計劃經濟下嚴重的供需矛盾得到釋放，社會上一些邊緣人抓住機會紛紛進入市場，開始經濟生產和企業經營，造就了「先富起來的那部分群體」，也創造了一些新的價值觀，比如說個人生涯規劃、人才流動、自我設計等。

  第二個階段：中觀搞活，就是企業的搞活。對國有企業進行改革，通過放權讓利給予企業更大的自主權，讓它們參與市場競爭，成為真正的市場經濟主體；還有鄉鎮企業改制，建立現代企業制度。這一階段的工作目前基本上塵埃落定。

  第三個階段：宏觀搞活，就是區域經濟的發展和城市的搞活。個體和企業在改革初期和中間階段取得了初步發展之後，完成了基本的積累，接下來，就必須從宏觀上解決城市和區域經濟發展的問題，否則個體和企業的發展必然受到大環境的限制。而區域經濟的重中之重，無疑又是城市和城市群的發展。

  其次，城市經營也是中國城市化快速發展的必然課題。眾所周知，城市化是人類社會發展的共同規律，是不以人的意志為轉移的。從世界範圍看，1800年，世界城市人口占總人口的比率只有3%；1900年，世界城市人口比率達到14%；到了2000年，世界城市人口比率達到55%，人類歷史上第一次出現城市人口超過農村人口的情況。而此時中國的城市化水平只有30%多，遠遠低於世界平均水平。

  另一方面，世界經驗表明，當一個國家的城市化水平達到了30%時，城市化速度加快，一直到70%才平穩下來。顯而易見，中國的城市化進程已到了起飛的前夜，對外開放以及世界經濟一體化浪潮必然會對中國的城市化形成強大的推力，拉動其快速發展。簡單地說，20年後，中國將至少有一半人生活在城市裡。中國，這個世界上最大的農業國，將從此成為一個城市化國家。既然不可避免地要城市化，自然也就離不開對城市經營這個宏觀課題的嘗試與探索。

  再次，在市場經濟和城市化進程的大背景下，政府的職能也要跟著轉變，從建設城市到管理城市，再從管理城市到經營城市，是政府運營城市的必然選擇。

  第一個階段：建設城市。改革初期的時候，我們經常聽到的市長政績就是「蓋了一座橋」、「建了一幢樓」、「修了一條路」等。這一階段主要是從「點」的方面發展城市，衡量一個城市好壞的標準也很單一。現在來看，這種觀念早已不能適應城市的發展。

  第二個階段：管理城市。就是大搞草地工程、花園工程、廣場工程、亮燈工程等，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等。這是「線」的做法，這種方法在目前的許多城市還在進行之中。

  第三個階段：城市運營階段。即從「點」、「線」到「面」和「體」，也就是用系統的眼光和思維來尋求城市的發展之路，即我們所說的「經營城市」。這時候的市長考慮更多的是：既然城市是一筆資產，怎麼發展才能讓其最大限度地增值？既然城市是一個戰略節點，怎麼才能在城市化的浪潮中，使其更有個性，更富有競爭力？既然城市是區域經濟的龍頭，怎樣才能牽一髮而動全身，從而帶動周邊城市和地區的發展呢？

  總之，無論從客觀還是主觀講，城市經營都已經成了中國在下一步的經濟發展中不得不思考和面對的問題。

  那麼，在中國經營城市與在西方有什麼不同呢？

  對比中西方的城市化發展歷程，有一個最根本的差異，就是發展的時空不同。大家知道，西方二百多年的城市化進程基本上與工業化同頻合拍，已進入成熟和基本停滯的階段，而中國的城市化進程才剛剛起步，所面臨的環境顯然要複雜得多。

  首先，中國的城市化水平滯後於工業化的步伐。中國目前的工業化水平大概有50%，但城市化水平只有34%。在這種情況下，偏偏又遇到了信息化的浪潮，也就是說，中國的城市化不僅會以工業化為主導力量，同時在局部地區，更面臨著後工業化時代的機遇和挑戰。

  其次，中國龐大的農業人口基數，使困擾政府已久的「三農」問題遲遲得不到解決。現在終於明白，要想徹底解決「三農」問題，必須與城市經濟統籌起來考慮，單純就農村而論農村是行不通的。

  其三，儘管中國真正意義上的城市化才剛剛開始，但已置身於全球經濟一體化和對外開放的背景下，城市的發展不僅依靠自身力量，還受到諸多外力和因素的影響。正是這種種不同的背景交織在一起，中國的城市化發展增加了更多的變數，必須綜合考慮國情和時代的特殊要求。因此，經營城市的模式和道路也遠比人們想像得更為複雜和靈活。

  在中國特色的城市化和經營城市的過程中，還有兩條主線必須引起人們足夠的重視。

  第一，以房地產業為依託的土地經營和城市開發還將有30年的黃金髮展期。時下，流行一種「房地產泡沫說」，意思是說中國房地產目前出現了泡沫繁榮，不久將會對國民經濟和房地產開發商產生嚴重的影響。

  這個說法對，也不對。從狹義地產，也就是住宅地產的角度來看，這個結論是有道理的。2003年的廣州正處於房地產低迷時期，這種低迷2004年上半年輪到深圳，下半年是上海，2005年就可能到北京。由於房地產利潤較高，吸引了大批投資者進入，尤其是在高端產品上，必然會造成供需的不平衡，導致住宅空置率過高，但投資卻不斷加大，最後催生出了泡沫。

  但從廣義地產，也就是泛地產的角度來講，中國的房地產市場正是「小荷才露尖尖角」。所謂泛地產，是指住宅與教育、體育、旅遊、休閒、度假、文化等產業相結合的地產形態，將在未來成為中國房地產的主流。這方面的空間還很大。從這個意義上講，「房地產泡沫說」是有問題的。

  那麼「30年」的數字從何而來呢？根據聯合國的一項統計資料表明，當一個國家和地區人均GDP達到800～1 000美元時，房地產進入起步階段；人均GDP在1 300～8 000美元，房地產進入快速上升階段；人均GDP在8 000～1?3萬美元時，房地產進入平穩階段；人均GDP在1?3萬美元以上時，房地產進入萎縮階段。目前中國的人均GDP也就是1 000美元，要想達到8 000美元，至少還需30年的時間，因此廣義的房地產業還將有30年的黃金髮展期。這30年，也將是中國的城市化速度最快、波及面最廣的時間。因此，城市經營在很大程度上會和以土地經營為核心的城市開發攪在一起，共振出許多新的課題與領域。

  第二，在中國的城市化過程中，服務業將成為推進中國城市化進程的主力軍，也將為今後的城市經營提供更廣闊的空間和思路。美國著名未來學家托夫勒早在上個世紀70年代的著作《第三次浪潮》中就曾預言：服務業（第三產業）將取代工業成為未來世界的主導產業。從世界範圍來看，自20世紀50年代起，第三產業開始成為現代經濟的主導產業，在產值比重和就業比重上超過農業和工業兩大產業之和。發達國家第三產業的產值比重從20世紀60年代的45%～55%一直上升到1995年的65%～75%。

  從中國目前的狀況看，據有關方面測算，截止到2002年上半年，我國第三產業對經濟增長的貢獻率達到40%，增長空間巨大。第三產業，尤其是現代服務業，如金融、物流、信息服務等，將極大地促進我國的城市化發展。

  以上海為例，早在1992年，上海就提出了產業結構調整的「三二一」發展戰略，即以第三產業為主體，帶動第二產業，再提高第一產業。因此大力發展金融服務、商貿流通、休閒娛樂、房地產等第三產業，再整合清理第二產業，將大部分的第二產業都搬離市區，只留下汽車、鋼鐵等重要的工業。現在上海的城市建設在全國首屈一指，成為公認的「經濟首都」，信息流、物流、資金流、人才流、科技流匯聚到一起，極大地帶動了城市經濟的發展。

  上海的例子說明，一個地區和城市的經濟並不一定非要按照傳統的「一二三」的產業順序來發展，在一些地區和城市，完全可以因地制宜地考慮跨越式的發展。在未來的城市發展中，服務業的戰略地位和作用不可小看。

  此外，中國的城市化和城市經營與西方相比，還有一點顯著的不同。西方國家是典型的「小政府、大社會」格局，其城市化進程，尤其以美國為代表，基本上是建立在充分的市場經濟的基礎上，可以說是「市場主導型」，政府官員在生產以及經濟決策方面對社會的依賴性很大。

  而中國，政府在城市化過程中將扮演重要的角色，他們掌握著重要的城市發展要素，比如說土地資源、項目審批權、政策優惠等。因此，市長與市場怎麼跳「雙人舞」，是具有中國特色的「城市經營」的特殊命題。

  (此文為王志綱在2002年中國首屆城市經營論壇上演講的部分內容)

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