（二）園區地產：產業地產新革命

  孵化孵化器

  創新是一個區域乃至一個國家發展的動力源泉。這一點毫無疑問，問題只在於要如何才能培育一個適宜於創新的土壤，使得擁有創新基因的企業如同雨後春筍一般成長。當全世界談論這樣的創新環境時，他們心中想到的都是矽谷。他們希望以各種方式複製矽谷模式。中國各地的高新區，大多是這個想法的產物。

  對於一個國家的創新戰略來說，高新區的發展至關重要，而對於高新區的發展來說，打造適宜於創新與創業的孵化氛圍則是比硬體建設要重要得多的事情。在王志綱工作室為成都教育科技園設計企業發展戰略的過程中，如何持續地打造適宜創新和創業的孵化氛圍，成為核心問題。

  只有真正創業的人，才會明白創業的艱難。很多時候，一筆很小的資金缺口，一個不起眼的辦公場所，一次曲折的申報過程，都可能構成新創企業難以跨越的障礙。就像初生之犢需要呵護一樣，初生的企業也需要場所、設施、培訓、資金和諮詢方面的服務和支持，人們把這種服務形象地稱之為「孵化器」。

  在孵化器運行的過程中，人們逐漸地認識到，政府部門與其他組織的協作能使企業孵化項目更具成效，這些機構包括中介服務企業、教育研究機構、金融支持機構等，人們開始把企業孵化和城市創新系統聯繫起來。

  本章節來源於𝕓𝕒𝕟𝕩𝕚𝕒𝕓𝕒.𝕔𝕠𝕞

  但是孵化器在它的發展歷程上遇到的最大問題是它的身份之惑——它到底應該是一家公益機構，還是一家經營性機構，它到底應該是一個政府性機構，還是一家企業性質的結構。不解決清楚這個問題，孵化器就難以長續健康發展，也就談不上為新創企業提供良好的孵化環境了。

  和許多人想像的不一樣，中國孵化器的發展在世界範圍內來看並不落後。從數量上看，在目前世界上將近5000家的孵化器中，美國有900多家，中國有600餘家，位列第二。中國現在在孵化器里孵化的有5萬家企業，100多萬人，其中90％以上員工受過大學本科教育。研發的生產應用類技術幾乎涵蓋了所有領域，這是中國技術創新大軍中一支非常重要的力量。但就算發展得很好的中國孵化器事業同樣遭受了身份之困。目前中國的超過600家的孵化器，90%以上仍然是政府主導，也就是說它必須依靠政府輸血，不具備自生能力。而且這種體制之困決定了它們難以在更高層面的服務上有更多作為。

  2008年5月，四川成都教育科技園找到王志綱工作室，希望就其未來發展戰略問題進行合作。這也是一家老資格的孵化器，始創於1994年。前身為四川省各大專院校科研項目成果轉化基地。與許多政府背景出身的孵化器不同，成都教育科技園從一開始就是民營背景。2005年12月，經省市科技管理部門推薦，教育科技園被科技部認定為國家高新技術創業服務中心，成為全國首家純民營國家級創業服務中心。民營的背景使得它最初的道路走得更為艱難，但是也為後來的運作提供了更大的空間。

  如今的教育科技園已擁有孵化場地及配套設施40000平方米，形成了年產值3億多元，年稅收2千萬元的孵化規模，成為一家以電子信息為主，生物醫藥、新材料為輔的綜合型科技企業孵化器。同時，為進一步探索一條為科技企業提供從研發、中試到產業化全過程的創業服務之路，教育科技園又投資建設了獲得「中小企業創業示範基地」稱號的成都海峽中小企業科技園。

  但是成都教育科技園也遭遇了一個普遍意義的問題，那就是作為孵化器，它的定位到底是什麼？對於一家要考慮十年甚至百年大計的企業來說，成都教育科技園從在孵企業身上獲取的回報相當有限，而相應的風險卻不小，其付出的努力沒有在回報上獲得體現，必須找到合適的商業模式，既為在孵企業提供優質服務，也搞明白自己的蛋糕在哪裡。

  6月，在成都教育科技園王總陪同下，王志綱工作室項目組一行前往武漢東湖創業中心進行考察。作為國內孵化器老大哥的武漢東湖創業中心，在創立後的十餘年間一直是作為國內孵化器的樣板，然而這個「標兵」卻,2001年前後做了「逃兵」。東創主任龔偉如今說起來頗有幾分得意。「當時其它孵化器的負責人見到我都說，你們是國家樹的一面旗幟，怎麼就改制了，是不是不做孵化了？從中央到地方，大家觀察了我們三年，最後得出結論說你們是對的，你們還是做孵化。」

  改制的過程頗有幾分逼上梁山的感覺。2001年，武漢市為了創建國家光電子信息產業基地，準備投資十個億打造兩個核心項目，一個是光谷廣場，一個是創業街。打造創業街的任務落在東湖創業中心的頭上，但是政府投完光谷廣場之後卻沒有錢再來投資創業街。沒有錢，但是要出成果，東創在情急之下打起了從東創畢業企業的主意。投資建設，資金入股。不用龔主任多費口舌，這些創業者對創業街的價值心知肚明。事實證明，這是一條真正雙贏的道路，不但順利完成了幾十萬平米的開發建設，還走出了孵化器建設的一條新路——產權式孵化器SBI（Shared Business Incubater）。通過孵化器投資主體的多元化實現孵化器建設的商業化運作。SBI建設不再依靠政府投入，而是靠社會機構、企業投資者及個人投資者以共享孵化器物業產權的形式投資建設，這樣既可以調動社會資金，滿足中小企業對於孵化器的要求，又可以是投資者分享創新企業與孵化器的成長帶來的收益。

  伴隨著SBI走出一條新路，東創中心也完成了改制。因為發展到一定程度，改制成為一種內在的要求。借改制之勢，東創在全國布局，目前已經在東南西北中五個城市設立了市場接入機構，把武漢東創的模式在全國範圍複製。雖然東創的改制還沒有完全結束，打造一個完善的模式也需要更多的時間，但是東創的發展方向無疑是符合孵化器發展規律的。

  縱觀世界各國孵化器的發展，大致經歷了四個階段：最開始著眼於企業組織的創立、從單個孵化器轉向孵化系統、孵化器的企業化運作和創業孵化集團的出現。

  綜合美國、法國、以色列以及中國這幾個孵化器做得比較好的國家的經驗，王志綱工作室認為：孵化器作為國家科技創新體系中的關鍵環節，離不開政府的支持。在孵化器發展的歷史中，無論是發達國家還是發展中國家，政府都扮演者重要的角色。各國中央和地方政府都通過不同形式的支持，如直接資助和補貼，優惠稅收政策等，支持孵化器的建立和發展。此外還為新創企業與各種機構協作提供支持，加強企業間的交流與合作，搭建社會關係網絡平台。

  但是離不開政府並不等於由政府來運作，孵化器的發展從政府主導到政企合作再到企業主導，政府逐漸從前台到後台，從親自操刀到營造環境，而企業逐漸成為運營的主體。孵化企業的孵化器本身首先應該是一個企業。雖然孵化器有多種所有制形式，但企業化運作模式是企業孵化器發展的趨勢。孵化器採用企業化模式經營，而非一個政府的附屬機構或部門，按照市場經濟的規範界定各層組織的產權，使得產權明確。由類似董事會、監事會和專家委員會等組織對孵化器的運營進行管理，通過提供一定的綜合設施或服務，進而收取一定的費用，帶動本企業的發展。

  未來的孵化器一定採取多元化發展模式。投資主體由政府主導投資模式逐步轉向大學科研機構、大企業、民間機構和國外資本共同參與的投資模式，政府在孵化器發展的進程中主要扮演領路人的角色。未來的孵化器會越來越多地成為由融合風險投資、專業孵化服務（例如企業管理諮詢、法律顧問、會計）和房地產開發等多種功能的孵化器集團。

  經過將近四個月的研究和考察，王志綱工作室為成都教育科技園提出了一套新的發展模式，即「創業孵化社區」的戰略構想。

  回顧孵化器發展歷程的時候，不難發現，實際上對企業的孵化非常類似於對人的培養，孵化器就是他的家庭。當這個人還是一個嬰兒的時候，他需要百般的呵護，需要溫床般的環境。但是當人已經成長為一個少年，一個青年的時候，他需要的天地更為寬闊。這個時候的孵化器再也不能自我封閉，自我循環，而應該引入社會機制和資本，在孵化器與社會之間建立起溝通的橋樑。使得孵化企業能夠順利走向社會，最後在真實的風浪中鍛鍊生存的能力。

  孵化的最高境界實際上是社會孵化，孵化器的最高境界不是這個有形的「器」，而是要形成一種無形的「場」。所以當安納利?薩克森寧教授在《矽谷優勢——地區優勢》總結「矽谷持續的優勢來自多種因素，而遠不是任何個人或單個公司。更確切地說，矽谷的優勢來自其整體環境——創新與創業精神的棲息地。這個棲息地隨時間自我發展，隨著一代又一代新興企業與新技術的成長而成長」的時候，他並非是在故弄玄虛，也並非非要強調文化不可，而是事實上就是如此！

  所謂「開放型的生產結構、人才的自由流動性、鼓勵創業精神的文化、優秀的人才儲備和適於籌資的通道」，用通俗的話來說就是「矽穀人可以穿著T恤和牛仔褲去上班，矽穀人不會朝九晚五，矽穀人通常在咖啡吧里交流新的想法，矽穀人在車庫裡就可以創業，矽穀人追求成功，而把失敗也看作平常事……」這裡創業的門檻很低，創業的成本很低，創業風險很低，創業失敗的代價也很低，這裡信奉小的就是美的，這裡小公司受到鼓勵，而不會被大鱷擠得沒有空間。

  王志綱工作室提出的「創業孵化社區」構想，最根本的目的也是在打造這樣一種氛圍。從孵化器到孵化社區，不只是空間形態的改變，更是孵化理念的一次改變。從辦公園區，到專業園區再到創業社區，人逐漸被擺到一個更加中心的位置上，而孵化者關注的重心也從實到虛。

  辦公園區階段的孵化器僅僅為企業提供孵化辦公場地，關注的核心是辦公場地的價格和大小，租賃價格是孵化器核心競爭力；專業園區階段孵化器除提供辦公空間外，更多地關注政策環境和商務環境，關注同類企業的集聚和企業間的協作，關注的核心在於企業；創業社區階段孵化器除了提供辦公空間、企業所需的政策環境和商務環境外，更多是要提供一種適合創業人群工作、休閒、生活的成長環境，關注核心是創業的人。由關注辦公場地到關注企業到關注創業的人，這是孵化器未來發展最核心的變化。

  這是一個「企業逐人才而居、人才逐環境而居」的時代。創業孵化企業能否成功，一個最重要的因素是能否吸引教育程度高和訓練有素的高科技員工。而他們是一批「以創業為工作、以創業為樂趣、視創新為生命」的人群，他們崇尚自由的創業空間，可以在咖啡館、茶餐廳、街心公園甚至是樓道等等一切適宜於聚會的地點工作與辦公，他們追求的是一種更加自由、舒適的工作方式。

  王志綱工作室認為，創業孵化社區就是要打造一個以創業人群為本，以創造創業人群交際、交流、交往的「場」為特色，以科技企業孵化為核心，融合科技孵化、總部經營、休閒娛樂、酒店公寓、中介服務等功能於一體的，適合創業人工作、休閒、生活的社區。

  所謂以人為本，就是要打造適合創業人「工作中休閒、休閒中工作」的社區環境；所謂開放式的孵化理念，就是不僅要為孵化企業提供內部支持孵化服務包括如場地等硬體支持和如物業管理、培訓等軟體支持，更要創造一個開放式的「交際、交流、交往的平台」，提供外部孵化的互動環境，即為創業孵化企業提供一個由「圈養」到「野生」轉變的一個過渡環境；所謂創業場的孵化理念，就是就像磁場、電場一樣，構建一個「創業場」，為創業人群提供交際平台、交流空間、交往場所。

  從孵化器到創業孵化社區，不只是一個簡單的概念變化，而是從過去採用各種手段幫助創業企業成長變為創造一種「鄰居」合作環境，即創業社區、成長社區。使得公司內部、公司之間、產業之間互相交際、交流和交往，形成一種學習的環境和氛圍，這是實現創業成功的重要環節。

  從孵化器到孵化社區，是一個從封閉系統到開放系統的轉換過程。開放，意味著可以容納更多的資源，可以使得內外之間有更多的交往和交換。顯然，在一個更加開放的系統中成長起來的在孵企業不是溫室中的花朵，它更能夠適應真實自然界的氣候變化。而來自整個自然界的陽光雨露顯然也能夠比人工模擬的環境給這些在孵企業提供更好的養料。

  其實，由於人們頭腦中原有孵化器的概念，容易將其想像成為一個有固定邊界的容器，但是實際上一個真正成功的孵化器更多的是一種「場」，一種氛圍，一個平台。它就是一個小社會，一個有自己的亞文化，又時刻與大社會互動的社區空間。不光有「物」的形態，還要有軟的氛圍形態。空氣中有著一股創業創新的味道，它激勵著身處其中的每一個人，而被激起靈感的個體又增加了這種氛圍的強度。

  2008年12月20日，在成都世紀城?洲際酒店的「科技孵化創新模式研討會」上，來自國家科技部、四川省科技廳、成都市科技局和高新區的領導以及全國科技企業孵化器領域的專家匯聚一堂，共同探討科技孵化創新模式。這是一次國內關於孵化器問題最高水平的研討會，既有科技部的主管官員，還有學者以及主管各地孵化器的一把手。

  會上，王志綱工作室為成都天府新谷項目量身訂造的孵化器全新模式——「創業孵化社區」贏得了與會嘉賓的高度評價。

  來自西南財經大學金融研究中心的倪克勤教授認為，「創業孵化社區」是一個非常好的概念。在當前金融危機形勢下，保持中小企業快速成長對於擴大內需保持中國經濟增長十分重要，而創業孵化社區對於培育中小企業的成長，探索出了一個非常有特色的模式。來自國家科技部火炬中心孵化器管理處處長張峰海評價說 「『創業孵化社區』模式在孵化運營方面體現了理念的創新，對全國孵化器領域而言，都將是一次值得關注和借鑑的有益探索」。高新區管委會副主任傅學坤說「創業孵化社區」模式為我們高新區未來在孵化器發展方面、在自主創新領域，提供了一個非常好的範例。他表示，將對「創業孵化社區」的發展給予大力支持。張峰海、傅學坤對「創業孵化社區」模式均給予高度評價。

  會議後第二天，四川各大媒體紛紛對此進行了報導。《成都商報》稱「曾操刀《大成都城市經營與戰略綱要》的著名策劃機構王志綱工作室最近又為高新區忙了半年：一個斥資近10億、占地逾百畝的科技孵化社區——「天府新谷」方案揭開面紗。」《成都日報》也發表了題為「中國首個純民營科技孵化社區全面建設」的報導，報導稱科技部火炬中心、省科技廳、市科技局、成都高新區等國家、省、市、區部門達成「成都共識」，共同推動全國首個純民營科技孵化社區——「天府新谷」建設。

  要實現中國經濟的長續健康發展，必須構建國家自主創新體系。黨的十六屆五中全會和「十一五」規劃把自主創新確定為國家發展戰略，多次強調「自主創新能力是國家競爭力的核心，是我國應對未來挑戰的重大選擇，是統領我國未來科技發展的戰略主線，是實現建設創新型國家目標的根本途徑」。

  自主創新能力的提高不僅是科學技術水平的提高，更是科學成果轉化能力的提高。高新區作為國家自主創新體系的重要組成部分，不僅僅是通過科研力量積聚促進研發，更是為了加強科技成果轉化。而作為高新區引擎的孵化器模式的探討和孵化社區的提出，則是對這一問題的最好解答。按照新模式發展起來的、遍布全國各地的眾多孵化器將成為高新區以及眾多城市發展的助推器，助推中國成為真正的科技創新型大國！

  創新是一個國家未來發展的動力所在，也是一個城市發展的活力源泉。對於一個城市來說，如何打造它的高新區，如何孵化它的創新企業成為城市發展的核心課題之一。矽谷與波士頓128號公路成敗的經驗告訴我們，孵化創新企業的根本不在硬體環境，而在於軟的氛圍。這也是王志綱工作室研究孵化器未來發展戰略的根本出發點。從注重硬體到注重軟體，從注重政策扶持到引入社會資源，最終目的是為新創企業打造一種適合於創業，鼓勵創新的氛圍。

  在過去的城市發展中，人們更多地注重城市的硬體建設，對於城市的傳統文化，對於城市創新氣氛的營造等方面關注得較少。伴隨著城市化進程的進一步深入，城市發展的重點也將逐漸從硬體往軟體，從硬條件到軟氛圍轉移，這一點無疑是應該引起人們關注和思考的地方。