第二百一十章：小型屋宇

  一個地產項目是否能夠成功，取決於項目位置，取決於周邊配套設施完善性。

  配套設施不用擔心，沙盤上已經能夠清晰的看到學校、醫院、商場等設施全都有。

  現在他們最擔心的便是項目的選址問題。

  這麼大的項目如果放在繁華的鬧市區，拆遷問題絕對是繞不過去的難題。

  

  談賠償，有些人覺得方案可以見好就收，而有些人則想著一口氣吃成個胖子，恨不得把開發商兜里所有的錢都裝進自己的口袋。

  其實這些人都還好，總歸有辦法能解決。

  可面對那些不缺錢而又有鄉土情結的人，即便是賠償再多人家也不一定能夠看進眼裡去。

  對這些人來說，錢自己不缺，他們卻不想失去從小到大生活的記憶。

  玩情感、玩追憶，這就要人命嘍。

  而且，往往這種戀舊且不缺錢的人更不缺勢，一些見不得光的手段也不能用在他們身上否則誰知道會牽出來什麼牛鬼蛇神。

  一個項目若是在開工之前沒有做好背調就匆匆上馬，萬一遇到一尊這樣的大佛，即便有再多的錢也耗不起。

  這種事情誰攤上就不是頭疼的問題，最佳的辦法便是趁著損失還不大之際趕緊把項目轉手出去。

  這還只是前期的拆遷工作，在建設階段，各個職能部門和當地的社團都得打點到位。

  有道是閻王好見，小鬼難纏。

  即便是上面打點好了，下面還會有一些小嘍囉過來打秋風。

  要的不多，但是比較噁心人。

  還有一些不開眼的傢伙，還會強行向項目銷售自己的沙石商品，這也是問題。

  畢竟這個大的項目，誰見了不想上去啃一口。

  想要擺脫一些不必要的麻煩，只有把項目落地在近郊。

  可現在即便是近郊，好的地段早就被人拿完了，別人不說，單單在座的諸位，哪一個手裡沒有三五塊地皮。

  剩下零零散散的地塊要麼太過分散，要麼是禁止開發地區。

  再遠就只能到鄉下找，比如新界的元朗、沙角以及屯門等荒涼之地，那邊有大片未開發的土地能滿足項目的需求。

  土地面積滿足了，但是交通卻是一個大問題，解決不了交通，即便賣的再便宜也不會有人過去買。

  畢竟都是要養家餬口的，沒有良好的交通怎麼出來工作，鬼才要這樣的房子。

  現在地價幾何不在他們的考慮範圍之內，做到他們這個層次的商人，有幾個缺錢做項目的。

  不光國人，鬼佬也是追漲不追跌。

  現在正是湘江經濟上行的時間段，房價每年都是一個台階。

  拿400呎小型住房，來舉例。

  1975年，每呎，均價2476港紙。

  到了1976年，同樣大小的房子，均價漲到了2852港紙。

  到了今年更不得了，這才翻了年，均價一衝而上，漲到了3810港紙。

  只要有項目說缺錢，大把的人爭著搶著給項目塞錢。

  就這，還是那種他們這些大老闆瞧都不瞧一眼的項目。

  可江澈的『未來城』項目太大膽，雖然他們相信一旦這個項目建成肯定會賣爆，但是前期的投資就能嚇退90%的投資者，恐怕銀行都未必敢接這單業務。

  那麼就只有找偏僻一些地價低的地段開工。

  原以為江澈會選在順天邨或者大圍這種雖離市區有一段距離卻又不是太遠的地方，沒想到江澈居然說選在新界的天水圍！

  蒼天啊！

  天水圍是什麼地方？！

  那可是鳥不拉屎的地方，從六十年代開始因為丁屋的事情當地人和港府一直鬧到72年港府出台了《小型屋宇政策》才結束。

  當地還是族長制，這都什麼年代了，家庭事務居然還要看族裡的眼色？！

  對他們這些久居繁華大都市的大老闆來說，新界仿佛到現在還停留在封建王朝時期，根本沒法溝通。

  湘江哪裡不好，江澈居然要選在這裡。

  若正建設著，某村的族長說這棟大樓不利於家族風水，停工！

  不用第二天，當天工地就得停！

  即便是不考慮交通道路的情況，單就這種家族氣息如此濃郁之地誰敢來買樓，被人欺負了都沒人會幫忙。

  「各位前輩對我的選址不是很滿意啊？」看到眾人微不可察的搖頭，江澈微笑著問道。

  「賢侄，如此好的項目放在深水圍確實不是一個好主意。」

  「你在香港待的時間短不知道，新界好多村落還保持著族長制度，當地人為了家族命都敢拼。」

  「紅花雙棍是社團里最能打的打仔，來了這地方連個老太太都不敢招惹，你就想想多可怕吧。」邵逸夫規勸道。

  「哈哈……」

  「各位前輩原來是心存這個顧慮。」

  「可你們只看到了它的壞，沒有看到它的好。」聽到江澈這麼說，手裡暫時沒項目的郭得勝焦急的問道：「這種鳥不拉屎，窮山惡水之地也有好？」

  「坐下來喝喝茶，聽我細細和大家講其中的門道。」見眾人都被勾起了好奇心，江澈這個壞傢伙沒有回答，反倒賣起了關子。

  看著江澈擺弄了一番工夫茶，又給大家分了煙點上了火，江澈還在一直說著這個茶葉哪裡好，香菸又是從國內帶來的精品，卻對剛才的問題隻字不答，郭得勝心急了，儘管香菸確實很好抽，可哪裡有賺錢來的舒服：「江生，剛才的事情可以說一說了吧？」

  「哎呦，瞧我這個記性，光想著顯擺手裡的好茶好煙了，倒是把這件事給忘了。」

  「哈哈……莫怪莫怪。」

  眾人看著江澈做作的樣子，壓根兒都快咬碎了，可現在『人在屋檐下』又不得不看他那拙劣的表演，只能歪著頭，裝作看不到。

  「好處嘛，大家都知道新界的《小型屋宇政策》，我看上的就是當地村民的丁權！」江澈只解釋了這一句，便開始給諸位倒茶：「前輩，飲茶。」

  新界小型屋宇政策，是在一九七二年十二月起實施。政策的目的是讓新界原居村民一生一次向港府申請，在其所屬的鄉村範圍內興建一所又稱作小型屋宇或簡稱丁屋的新界豁免管制屋宇。

  新界原居村民是指父系源自一八九八年時已為新界認可鄉村居民的成年男子。地政總署署長備有經核准的「新界認可鄉村名冊」，冊中載列了全港新界認可鄉村的名單。每條新界認可鄉村都規範了其認可鄉村範圍。認可鄉村範圍是該村落在一九七二年時，其邊界以外三百呎內的範圍，原居村民可以在認可鄉村範圍內或其他在規劃圖則被劃為「鄉村式發展」地帶的地方興建小型屋宇。

  和其他建築物不同，小型屋宇如已取得地政總署的豁免證明書，則可以免除提交建築圖則予建築事務監督的核准。

  小型屋宇有其獨特的建築規格：小型屋宇高度不得超過三層或高於 27呎（8.23米），而其上蓋面積則不得超過 700平方呎（ 65.03平方米），即每一間小型屋宇最大面積為 2，100平方呎。七百平方呎的上蓋面積規定源自 0.01畝（一分地）及 0.02畝（兩分地）的中位數，而三層的高度限制則為六十年代港府和新界原居村民協商的結果。

  「這茶葉確實不錯，就是不知道我離開後還有沒有的喝？」

  喝了一口茶水，霍英東眼前一亮，剛才還以為江澈是自誇，沒想到這茶葉確實比自己以前喝得香、醇。

  先是點評了幾句茶葉，霍英東繼續說道：「《小型屋宇政策》雖好，可也有限制的，不能買賣，不能出村。」

  「利好的是當地村民，對於外人來說卻一文不值。」

  「能不能買賣是政策規定的，而政策也是人制定的！」

  「之前不能買賣那是因為沒人看到其中的財富...現在則是要各位前輩發動自己在港府影響力的時候了！」江澈眯著眼睛看向窗外，饒有深意的微笑道。

  「江生，可是另闢蹊徑發現了什麼？」

  《小型屋宇政策》自1972年發布至今打這方面主意的倒是不少，可每一個都是羽扇而歸，江澈還是第一個如此信誓旦旦說能從中獲得巨大利益的。

  邵逸夫很想再勸勸江澈不要再打新界土地的主意，但是人家玩的就是食腦，肯定是發現了大家都沒看到的好處，因此也就沒再多說。

  「六叔，茶葉雖不多，可不會缺了您老人家這一口。」

  「《小型屋宇政策》規定當地男性可以獲得700呎土地建房，但是為什么女性不可以有？」

  江澈沒有回答反倒說著讓眾人摸不著頭腦的話。

  「口口聲聲說皿煮、自由的港府，卻做著歧視女性的事情，這是港府對自由、皿煮赤裸裸的踐踏！」

  「女性天然便是弱勢群體，她們沒有能力為自己爭取權益，而我們這些大眾口中的『成功人士』應該與這種歧視做鬥爭，為女性爭取到本應屬於她們的權利！」江澈站起身，夾著香菸的右手狠狠攥起拳頭，斬釘截鐵的說道。

  「好！江生好主意啊！」

  在座的都在商業中摸爬滾打了大半輩子，結合江澈看似雜亂無章的話語，稍微一思考便明白了江澈的主意。

  港府為什麼明確規定新界『男丁有700呎的土地面積』、為什麼要在『認可鄉村範圍內』建設新屋、為什麼在男丁女丁的權益上分配如此不公！

  為什麼有這些不合理的事情，不就是港府想限制交出去的土地，儘量多留一些留作以後出售之用麼。

  而且現在即便申請丁權使用基本上得到的都是延期審批。

  為什麼這幾年大家對新界的土地沒有任何想法了，除開丁權不能買賣，最重要的便是丁權獲得的土地面積太小且太分散。

  雖然從他們手裡購買的土地比從港府手裡不知道便宜多少倍，可為了這麼點使用面積不僅需要一家一姓去談判，還要花費巨大的人力物力疏通港府更改政策，極為不划算。

  新界可是有幾十萬女性在冊，要是都和男丁一樣有丁權了，這可就有的賺而且是大賺特賺！

  眾人這才明白江澈設計的『未來城』為什麼設計這麼大，設計小了可不夠大家賺的。

  「江生，恐怕這件事不太好辦啊。」

  「新界現在獲得男丁權益的人數已經有數十萬了，單他們的建築面積就達到了數千公頃的土地，這還是沒算上給丁屋做配套的水電、公路和綠化面積。」

  「可新界才不到一千公頃的土地，若是再把數十萬女性的權益都加上，恐怕把整個港島都給新界人都不夠他們的丁權，港府肯定不會同意的。」自小聰慧的鄭裕彤僅是心算便得出了一個讓他吃驚的一個數字，頓時驚呼道。

  「怪不得港府現在對丁權的申請都延期，原來新界人為自己爭取到了這麼大的權益。」

  帳不算不清，話不說不明。

  之前大家還覺得新界人鬧了這麼些年才從港府手裡扣下這麼點大的權益就收手了，真是鄉下人沒見識。

  現在細算下來，不得了啊，新界都不夠新界男丁分的。

  眾人這才明白，第一年執行風風火火的《小型屋宇政策》，怎麼突然就冷下來了，即便是72年申請的丁權，到現在都有好多沒有審批下來的。

  這要全都給通過了，新界的土地哪裡有一呎還屬於港府，到時候還得從別的地方補齊剩下的。

  『不得了，不得了啊！~』眾人心中大呼。

  「之前就聽我太太講起鄭生厲害，今天算是長見識了！」

  「確實，剛才鄭生說的數據一絲不差。」

  「現在港府對男性的丁權都延期了，我為什麼還想讓女性得到丁權？」

  「就是繼續把泡沫吹大，大到港府想捂蓋子都捂不住。」

  「男丁、女丁的丁權，大到整個湘江都沒法滿足。怎麼辦？」

  「可以取消獨棟樓宇改建樓宇嘛！」江澈微笑著說道。

  「新界的村民能願意？」

  高樓哪有獨棟好，別說新界的村民了，自己都不同意。

  「不願意？」

  「相比現在無限期的等待丁權的審批，在不損害他們整體建築面積的情況下，你說他們會不會同意？」江澈笑道。

  聽完江澈的辦法，眾人在心裡默默的豎了個大拇指，紛紛想道：「不愧是食腦的，高科技玩的轉，傳統行業玩的比他們還明白！」

  如果江澈的辦法行得通，等在他們面前的財富不是幾個億，而是幾十甚至上百億港紙！

  剛才還覺得『未來城』三四平方公里有些大，現在卻覺得太小，應該再大點，更大點！