破譯北京

  當有人問我如何看待北京房地產市場的時候，我說，北京房地產最難做，也最容易做。

  為什麼說北京房地產最難做呢?

  其一，北京市場門檻奇高，拒人於千里之外。隨著人口與產業的迅速膨脹，北京土地資源日益稀缺，交易成本過高，造成土地價格居高不下。所以，一個開發商如能在北京拿到一塊比較像樣的地皮，就已絕非泛泛之輩了，一般實力水平的中小開發商豈敢輕易問津?

  

  其二，與之相關聯的是，北京房價之高，令人望而生畏。北京的房價全國最高，在北京想住得舒適的確是一件比較奢侈的事情。房價過高一方面與交易成本過高、土地價格過高有關，同時也與北京人口過多有關，更與北京獨特的消費市場結構，尤其是處於金字塔頂端的規模並不小的達官顯貴與外銷市場的拉動有關。

  其三，深層次的原因是，北京房地產市場化進程遲緩。與廣東、上海相比，北京房地產市場化進程明顯慢了一拍。在相當長的一段時期內，集團消費與隱性的集團消費仍是北京房地產市場的重要購買力量；國有或地方政府背景的大開發商對土地資源和市場份額具有明顯的壟斷地位；消費者的成熟度與品牌認知度也不高，多數人對住房與生活方式的理解還處於初級階段。

  當然，歸根到底，最深層次的原因，還是北京地緣文化的複雜性令人難以把握。北京作為國家的政治中心，其地緣文化是產品與企業本位的計劃經濟文化、官本位與權本位的皇家文化、傳統保守的京城市井文化和前衛開放的國際文化的複合體。因而，北京是一個很矛盾的城市——既是一個國際性大都市，又像一個大村莊；既現代，又傳統；既前衛，又保守；既開放，又排外；既富有，又貧窮。

  北京房地產市場最難做，但也最好做——偌大的市場是明擺著的，就看你能不能點中市場的關鍵穴位。「春江水暖鴨先知」，關鍵是能否吃透區域板塊的文化底蘊，把握市場大勢，適度超前地引領市場潮流。

  我們不妨來幾段北京房地產的經典回放：

  當北京的開發商都處在見縫插針蓋宿舍的階段，成天算計著如何提高建築密度和容積率的時候，亞運村在一片開闊的農田裡崛起，最早形成了小區概念，結果人們紛紛前往，至今仍是北京房價最高的地段之一。

  當北京的開發商滿足於住宅區的配套僅僅是附近有個農貿市場和小學、早上有人在路邊支個攤賣炸油條和豆漿的時候，「方莊」率先推出了北京第一個進行全盤系統規劃的小區。方莊所處的南城的地價只有北城的一半，但樓價賣得很高，也備受市場追捧。在今天看來，方莊簡直是太一般了，甚至還有許多致命的缺陷，比如沒有車位等，然而，方莊畢竟代表著北京房地產的一個時代。

  當北京的開發商局限在賣房子和賣家居階段的時候，回龍觀等經濟適用房脫穎而出，導入以人為本的理念，進入賣環境階段，注重社區自然環境與人文環境的營造，著實讓北京人感動了一回。

  曾有段時間，「現代城」在全國炒得沸沸揚揚，現代城的老闆潘石屹也成了明星級的公眾人物。外行看熱鬧，內行看門道，姑且不論現代城台前幕後的是是非非，透過現象看本質，我們可以捕捉到北京房地產「概念地產」階段的端倪。歸根到底，現代城的成功，是開發理念上的成功。它抓住了北京人追逐時尚、前衛的心理，在網際網路熱潮狂卷北京的背景下，適時推出「SOHO」概念，對項目進行準確而獨特的定位，跳出同質化競爭，並大肆炒作張揚，公關造勢，從而取得了空前的成功。

  詩人歌德說：「一個時代有一個時代的鳥兒，一個時代有一個時代的歌喉。」邁進新世紀的北京房地產，也將進入一個新的時代。這個新時代深刻的社會背景，就是房地產大眾消費時代的全面到來。

  北京房地產市場化進程遲緩，但大眾消費時代畢竟到來了。以北京巨大的市場潛力和深厚的文化底蘊，在今後一個時期內，北京房地產可望有快速而長足的進步，與廣東、上海的差距也將日益縮小。稍微敏感一點的廣東、上海房地產市場人士就不難感覺到，北京追擊的腳步聲已經越來越近了。

  北京在中國獨特的地位，必然使其成為欲打造全國性品牌的地產大鱷的兵家必爭之地。可以預見，一場巨人遊戲的世紀大戰將在北京揭開序幕。

  在北京這個超級房地產舞台上，將上演一幕幕連台好戲。明天的競爭將是什麼樣子，可能超乎我們的想像。但有一點是肯定的：明天的競爭將主要是戰略創新的比拼。而最有價值的戰略創新，將是理念的創新。