城市實戰

  謀劃新江灣城

  歷史的責任感告訴我們，那不是尾聲，而是一個新的開始。

  2003年8月12日，黃浦江畔，晴空萬里。在上海浦東陸家嘴國家開發銀行大廈31層的一間會議室里，上海市城市建設投資開發總公司正式與工作室簽訂了楊浦區新江灣城總體戰略策劃的協議。

  墨跡未乾，俯瞰著日新月異的浦江兩岸，上海城投的負責人頗有感觸地說了這樣一番話：「這可是我們城投，也可能是上海市政府有史以來簽訂的001號合作協議。城投作為上海城市開發的主力軍，以前我們只與三種人打交道：要麼是政府附屬的研究機構，要麼是高等院校，或者是外資顧問公司。與你們這樣的民間戰略機構，就一個城區的開發簽訂策劃委託，還是第一次。但我們有信心，這個合作僅僅是開始，以後雙方合作的空間還很大。」

  上海城投成立於1992年，主要負責政府財力投入的資金籌措、基礎設施建設、動遷房和房地產。目前擁有國資授權管理的資產逾千億，業務領域涵蓋城市環境、路橋、隧道、燃氣、水務、垃圾處理、地產開發等。這家企業僅在「九五」期間投資就達370億元，籌措城建資金485億元，為這些年上海的城市建設立下了汗馬功勞。

  進入新世紀，上海城投開始收縮房地產業務，集中精力做好三塊：一是為政府重大工程建設配套房（原來的動遷房）；二是市中心舊區改造的引領、示範；三是大型城區開發。而位於楊浦區面積達9平方公里的新江灣城，對上海城投來說，則無異於一次全新的考驗。

  新江灣城原系空軍上海江灣機場，為滿足上海城市建設發展的需要，提高上海人民的居住質量，1996年5月，經上海市人民政府與空軍後勤部正式簽約，遷建江灣機場，建設示範居住區。1996年11月，經上海市地名委員會正式命名，其行政區劃為楊浦區，該區域西起逸仙路、國權北路，北抵軍工路，南至政立路，東靠閘殷路，占地總面積約1.3萬畝，其中9 000畝土地由上海新江灣城開發有限公司實施開發（在項目進行過程中，部隊的1 250畝土地又劃歸上海城投所有）。1997年7月，新江灣城被市政府命名為「面向21世紀的示範居住區」。

  在與工作室初次溝通時，上海城投負責新江灣區項目開發的老總開誠布公地說：「上海中心城區也就是600平方公里，新江灣就占1%多，這是塊寶地，堪稱上海城區絕版。韓市長考察了該項目，建議就其規劃向全世界招標。經過一年多的努力，目前總體規劃做出來了。我們不是地產商，更不是土地批發商，我們想通過該項目的開發和營運，為上海打造一個新的城標，為中國增加一個新的亮點，也使城投跨上新的台階。一般地產項目可以不找你們，但像這樣的城區開發則非找你們不可。」

  可以說，這個項目成功與否，不僅對上海的城市發展有著不可估量的意義，而且也意味著上海城投作為一個大型城區開發商，作為一個新型的城市運營商，能否得到政府最大限度的支持和認可。

  工作室自2003年初進軍上海以來，一直在為金地集團和上海城開集團做項目策劃，對上海的城市發展態勢已有了自己的獨家心得，於是應上海城投之邀，順勢介入新江灣城的總體戰略策劃。

  

  其實，這時的新江灣城的規劃設計招標已塵埃落定，並且已得到了市政府的認可。但面對國際水平的規劃，上海城投方面卻出於事關重大，總感到缺了點什麼——這畢竟是上海中心區碩果僅存的最後一塊「蛋糕」呀。問題在哪裡？用王志綱的話講，這個項目操作思路清晰，快破題了，但根本問題在於雖然一步到位做了規劃設計，關鍵是沒找到靈魂。這個項目不是規劃設計的問題，而是理念創新和資源整合的問題。

  一個月後，經過反覆論證和調研，一座有著更豐富內涵的、歷史意義更深遠的新江灣城浮出水面。新江灣城與世博會南北呼應共同舞動黃浦江這條巨龍。工作室認為：第一、上海作為中國的「經濟首都」正在加速成為「世界城市」，在此宏觀背景下，新江灣城不能僅滿足於「市級示範居住區」，不能僅滿足於「上海第一大盤」，不能僅滿足於「知識型、生態型的花園住宅社區」，應該有更高的目標，更遠大的理想！第二、上海的城市建設正進入「黃浦江時代」，沿黃浦江的南北發展軸面已成為上海新一輪的城市發展主軸，而新江灣城正處於這一發展軸之上，浦江兩岸的產業結構調整為新江灣城及其毗鄰地區帶來了巨大發展機會。因此，新江灣城應該成為黃浦江的「北節點」，和「世博會」一南一北，共同舞起「黃浦江」這條巨龍！第三、上海的服務業，尤其是現代服務業發展空間十分巨大，其中以信息服務為主的知識型產業，將是上海新一輪產業發展的重點。新江灣城依託高校雲集的楊浦區，借楊浦打造上海的「中央智力區（CID）」之東風，應該成為「知識楊浦」的重要組成部分。

  總之，對於上海，新江灣城是「科教興市」戰略的重要抓手，是黃浦江兩岸綜合開發的重要組成，是上海新城區的開發典範，是新一輪城區開發的代表、經營城市的新亮點。

  新江灣城與世博會南北呼應，共同舞動黃浦江這條巨龍示意圖

  對於楊浦，新江灣城是「知識楊浦」的核心組成和主要支撐，是楊浦區區域調整和產業結構升級的重要跳板，是楊浦區的「新客廳」與「新名片」。 「東方新矽谷，國際智慧城」——在工作室的眼裡，新江灣城將是一座以知識型產業集群為核心，以高知識人群生活區為形態、具有知識經濟時代生活方式特徵的新城區；一座具有造血功能和孵化能力的城區；一座以城區經濟為核心，融合高科技園區經濟、大學城、教育產業三位一體的複合型城區；一座承載著上海新夢想的新城區。