城市引擎
2024-10-09 12:00:34
作者： 王志綱工作室
如果說幾千畝的大盤開發是一首房地產的獨奏曲的話，那麼像張貴莊這樣近萬畝的片區開發則是一部城市運營的交響樂，後者的複雜程度不可與前者同日而語。張貴莊項目位於天津市區的東部，隸屬於東麗區，恰好處於天津經濟開發區與天津市區的黃金軸帶上，雖然離開發區還有相當的一段距離，但卻緊鄰消費能力比較強的河東區和河西區。也就是說，天津的城市空間如果東擴，張貴莊則是近水樓台先得月的黃金寶地。
無論從陸路、海路還是航空的條件看，張貴莊的優勢都非常明顯：公路——這裡是北京至福州的104國道、天津至廣州的205國道、京津唐高速公路、津滬高速公路交匯的節點。就項目本身而言，這裡連接天津市區和濱海新區，由濱海公司建設的一條連接天津市區的世紀迎賓大道堪稱大手筆，其規格和氣魄絲毫不亞於深圳的深南大道和浦東新區的世紀大道。
航空——張貴莊緊鄰天津正在擴建、修建的濱海機場，這裡將是中國北方最大的貨運市場。
海路——張貴莊靠近北方最大的港口天津新港。
鐵路——天津本身又是北方最大的交通樞紐，而這些離張貴莊都只有咫尺之遙。
張貴莊不再是一個普通意義上的社區，也不是天津郊外的一個大盤，而是一座地地道道的城區或新城，將在天津城市化的進程中扮演舉足輕重的角色。因此，策劃張貴莊這樣的項目，其思維方式與大盤開發必然發生根本的變化。
既然張貴莊的定位是座新城，那麼，它就必須按照城市的功能和布局來考慮，必須放在新天津的發展格局裡去開發。因此，對濱海公司來說，必須了解城市的昨天、今天和明天，必須跟政府的城市發展戰略和城市規劃主動對接，甚至要「狗拿耗子」，在政府的規劃還沒有到位之前，先對城市的空間布局和產業發展態勢作一番深刻的把握。惟有如此，才能真正找到張貴莊的坐標，才能不辜負其所應有的價值。
站在大北京動態發展的背景下，天津的城市功能到底缺什麼？
工作室通過研究天津的城市功能分布發現：天津市區的主要功能區，承擔著天津城市自身發展的需要，或者說，是一種封閉型的城市功能布局。傳統的工業功能已經萎縮，新型的現代工業主要分布在濱海新區；天津市的商業中心，由於整個市區的工業功能的萎縮，觀光旅遊產業和高級服務業沒有形成，城市缺少集聚大量外地人口的動力，商業中心也淪為城市級的商業中心；文教區儘管有天津大學、南開大學和一些高校形成高知識產業區，但天津市在發展的過程中，沒有採用集中一點，重點突破的戰略，在天津市內就形成了諸多的高新產業園區，沒有形成像北京的中關村那樣的集聚效應；現在規劃南部新的天津行政（政府新區）教育（大學城）文化會展（會展中心）區，將成為新天津的重要組成部分。
但是應該看到，天津這些新的產業功能布局規劃，依然不能使得天津從根本上成為北方經濟中心，不能適應大北京發展的態勢，也就是說，沒有規劃出實現天津城市發展戰略的先導產業鏈。而張貴莊的城市功能必須去填補這個空白。
工作室的結論是：天津需要一個現代、新型、國際化的商業功能區，一個在全國乃至世界都具有高度衝擊性、震撼性的城市標誌性新城區。張貴莊應該成為代表21世紀天津新城市形象的標誌性項目，成為天津的門戶和名片，成為連接大北京區域多個產業功能的節點。張貴莊的輻射力不限於天津，也不限於大北京區域，而是輻射整個北方地區。它的開發將在天津乃至大北京區域產生巨大的示範效應。
肩負著這樣的使命，對於處在黃金軸帶上的張貴莊來說，僅僅靠住宅和傳統的配套無異於的浪費；另一方面，近萬畝的土地，僅靠住宅來拉動是無法想像的。人們來到這裡，不僅要安居，更要樂業，否則，張貴莊要麼可能淪為一座「臥城」，要麼很容易出現住宅開發後繼乏力、難以為繼的現象。因此，城市運營商主導的大盤開發必須要有造血功能，張貴莊必須要有「引擎」，這也是與居住大盤的根本區別所在。
在張貴莊的一次項目研討會上，王志綱對於「引擎」在片區開發中的意義，曾有一段不無形象的論述：「像張貴莊這樣的項目，光靠簡單的社區功能配套，靠在華南板塊所做的複合地產已經沒法解決問題了，必須培育一種產業鏈或產業能力才能與它的能量相匹配，才能托得起它。這就好比波音777飛機的起飛，不僅要3000多米的跑道，還要有四個、八個引擎，才能夠發動得起來。那麼，怎麼解決引擎、跑道的問題呢？就是作為一個大規模的城市片區，必須要有一個清晰的主題，只有具備了極富市場號召力的主題，才能作到可持續發展。」
上個世紀90年代，一股名叫「新都市主義」的浪潮在美國的城市規劃界蓬勃興起。相對於西方國家多年來的住宅郊區化趨勢，並由此引發的城市中心區空心化，以及郊外的土地資源浪費等諸多弊端，「新都市主義」提出了不同的主張。這種理論最吸引人的地方在於，它提出在城鎮和社區的建設時，不僅要注意居住環境保持自然和人文的統一，更注重對公共空間和大型城市公建配套的投入，尤其強調，整個城區或社區應該將就業機會和居住功能緊密結合，以保證一種可持續發展的城市開發。也就是說，除了一種更人性化的人居模式以外，在城區中必須有一定的產業鏈，就是要有造血功能。
對於這種富有造血功能的產業鏈，以及支撐產業鏈的基本項目，就是工作室眼中的「引擎」。反觀國內近年來大規模的片區開發，很容易發現一個共同的尷尬：由於在規劃中一味地強調居住功能，忽視了人們日常生活中其他的基本需求，結果許多大型社區成了名副其實的「臥城」，白天冷冷清清，人們都急忙趕往城市中心上班，而到了晚上，很快又陷入一片沉寂之中。事實上，儘管很多發展商在開發社區中高舉「新都市主義」的大旗，或提出新造城運動的口號，但我們看到，除了社區的基本配套外，真正意義上的「新都市」尚難得一見。但作為一個城市運營商，必須要有長遠的眼光，敢於承擔房地產發展商們不願意做、也沒有能力做的事情；它必須要有啟動引擎的能力，只有找到了關鍵性的引擎，才能支撐得起整個片區的可持續發展。
那麼，張貴莊的引擎到底在哪裡呢？正當尋尋覓覓時，一個不起眼的數據——全國約有一半以上的進口汽車是從天津港上岸的，引起了工作室的注意。順著這個數字，工作室開始對汽車經濟和會展業的發展前景進行深入的專題研究。
一個無法忽略的事實是，全世界沒有哪個國家汽車市場的發展前景能夠跟中國相提並論。據有關方面預測，按照國際通用車價和國民生產總值增長比較係數計算，在未來10到15年，中國有購車能力的人口可達5億，約1.5億個家庭，20年後，中國有望成為全球第一大汽車市場。1995年中國汽車銷售額為32萬輛，2002年已達到120萬輛。目前，全球1/5的汽車為中國人所購買，可以毫不誇張地說，中國即將進入一個汽車狂潮的時代。更為重要的是，汽車不僅是一種支柱產業，更是一種文化、時尚和生活方式，極具市場引爆力。
在此背景下，汽車展覽和貿易肯定是個香餑餑，而天津以此帶動第三產業的快速發展則擁有天時、地利，只待人和。
天津已經是我國北方地區最大的汽車物流中心之一，其輻射範圍包括華北、西北的11個省、自治區和直轄市。隨著中國加入WTO和天津港保稅區投資環境的進一步完善，這一地位還將繼續得以鞏固。
其三，天津堪稱中國進出口汽車的門戶，保稅區成了一個名副其實的「萬國車庫」，上海車展、北京車展的絕大部分參展進口車都是從天津港保稅區提走的；此外，天津還是我國最大的經濟型轎車生產基地，有產銷量居於全國第三位的汽車製造業做後盾。
另一方面，會展業已成為國內外諸多城市不約而同的選擇。一位美國市長發出這樣的感嘆：「如果在我這個城市開一個國際會議，就好比有一架飛機在我們頭頂上撒美元。」據統計，全世界每年的大型會展不少於15萬個，僅國際會議就有7萬多個，總開銷在2800億美元。1990年以來，世界上最大的國際會議主辦國——美國，其航空客運量的22.4%和飯店客人的33.8%均來自國際會議，會展產業每年的直接收入是800億～1000億美元。
但目前的中國，會展產業才剛剛起步，由於缺乏行業規範，短期行為嚴重，整個行業良莠難辨，惡性競爭愈演愈烈，微利時代已提前到來。在未來三到五年內，會展業肯定將面臨一次全新的大洗牌。因此，天津完全有可能憑藉自身的諸多優勢，揚長避短，統籌規劃，以差異化的發展戰略，通過大型的國際汽車博覽城來培育市場，吸引眼球，走國際化、專業化、品牌化的道路，形成獨具特色的地區經濟支柱。
而張貴莊作為天津面向21世紀、以現代物流和商業為特徵的標誌性城區，自然應該首當其衝，擔當起國際汽車博覽城的重任。
圍繞汽車博覽城這個引擎及其帶動的相關行業，工作室進一步把張貴莊的主要功能鎖定在工業品商業、物流、辦公、居住四大方面。並且明確提出，汽車博覽城是大北京產業鏈上重要的一環，是新天津的重要經濟增長點。
其實，通過主題產業拉動城市經濟的例子在全世界範圍內並不少見，瑞士就是一個成功的樣板。這個人口只有700萬的歐洲內陸山國，每年舉辦的國際會議就超過2000個，並且幾乎每一個城鎮，都有自己的個性產業支柱。在美國西部的城市化中，很多城市都是憑藉某一特色產業幾乎是一夜之間發達起來，至今其經濟地位仍不可動搖。國內最典型的莫過於一夜成名的海南小鎮——博鰲。這個小魚村在幾年前，還是一塊無人問津的孤荒之地，正是憑藉2001年的「亞洲論壇」抓住了會議經濟這班車，鹹魚翻身，得到了世人的青睞。
國際汽車博覽城這個超級引擎不僅從理念和思路上解決了大盤開發由於缺乏產業功能、後期難以為繼的困境，尤其是對接下來的總體規劃和開發模式，都提供了明確的方向。
2002年10月4日，深圳陽光酒店。躊躇滿志的竇給工作室帶來了張貴莊項目一連串的好消息：國家開發銀行10個億的貸款已經落實；張貴莊世紀大道進展順利；天津地鐵4號線進入張貴莊項目地塊，3年內完成，那時正是張貴莊項目開發高峰期。
起步區80萬平方米土地出讓解決了資金運作問題——當地最大的房地產開發商順馳公司和前來天津擴張的萬科公司各吃下40萬平方米，不到張貴莊的1/5，現金流已不成問題。
更令人興奮的是，濱海開發模式已引起天津市政府的高度關注和認同。天津市政府同意張貴莊向北擴大4000畝，由9000畝擴大到了13100畝。張貴莊，一個普普通通的地方，即將為世人展開一段豐富多彩的現代奇緣。無論從理論還是實踐，這座新城的崛起，都對中國目前的城市運營和大盤開發都有著獨特的樣板價值。它不僅宣告了一個真正意義上的城市運營商的誕生，也為中國的城市開發、地產運營注入了新的思維和理念，打開了一個全新的天地。
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