068奢華大平層

  當天晚上林若妍就收到了兒子最終入選超常班的簡訊通知。

  等到周一的時候，兒子從幼兒園放學回來，一臉同情地說，歐曉雪竟然沒考上，因此她家裡又給她多報了一個幼兒奧數興趣班，她哭的眼睛都腫了。

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  林若妍為那個小姑娘默哀幾分鐘，不過相對於本身並不超常的孩子而言，歐曉雪或許是幸運的，若是當初拼盡全力考入，她也會面對巨大的學習壓力以及一票天才同學，她此後幾年或許都不會開心了。

  進入六月，新的一個月新的一個億指標又懸在了頭頂，林若妍只能暫時停止了無憂無慮地享樂，開始動腦筋思考新的花錢計劃了。

  她整理了一下未來幾個月可能的大額花銷機會。豪宅那塊地的施工合同無疑是很關鍵的一項。

  操作好了，土建施工的合同一兩個億是沒問題的，這還不包括精裝修。畢竟豪宅怎麼能沒有地下室呢，地面上計入容積率的建築規模是十萬平米，地下室挖兩三層，也可以搞出一兩萬平米。地下工程的建安成本可是比地面上高一倍的。

  不過以上都是要拿到項目各階段審批手續才能做的事情。這就需要方案圖紙確定後，立刻開始製作施工圖以及相應的報批圖紙。

  現在國內的施工圖設計單位還在談，國企大院此時底氣還是很硬的，不像是現實世界二十年後那麼卷，老牌國企大院都會很負責任要求看看方案圖再給報價。林若妍需要專業齊全的，不光是做建築施工圖的大院，連室內精裝、景觀園林、鋼結構等等小專業都要有的大院，所以設計部那邊還在仔細考察甄別。

  上個月中旬，境外那家諮詢公司已經給了階段報告，確認做大戶型豪宅的思路可行， D國方案設計公司拿到了這份報告後，國外和國內分支機構聯動，加班加點就按照這個大思路已經排了幾版概念初稿，近期會給出兩套方案思路。

  這兩套本質上還是定位的問題，豪宅也有戶型大小的區別。

  設計總監趙星星排的設計計劃表是六月初，也就是趕在出境游之前，必須將方案的基本要素都確定，最起碼項目的戶型區間必須定下來。這樣方案設計公司能繼續推進設計，其他部門也可以開始做測算，工程量預估、成本預估、銷售那裡開始按照預期銷售單價測算出套總價，儲備客源，準備更具體的營銷物料了。

  現在林若妍的桌面上攤開了兩張紙，每張紙代表一個思路。這是諮詢公司和方案公司配合一起完成的方案戶型區間的建議。被趙星星精簡了一下，濃縮精華，戶型區間配上總平面圖，旁邊是能出的套型配比，所有數據一目了然。

  今天下班前，林若妍要確定選哪個。

  第一個方案是相對保守的，整個小區以二百平米的戶型為主，只在中心花園北側選一棟樓王，做出一棟一層兩戶的那種三百多平的樓王戶型。其他的樓景觀沒這個好，就都是常規大戶型而已。

  這其實並不是頂級豪宅，不過也已經超越了國內現有的大多數高檔住宅的設計了。樓都採用小進深大面寬，每戶確保所有臥室都朝南，採光通風非常好。唯一的缺點是，樓和樓之間的間距比較小，僅能滿足國家規範標準。畢竟樓的進深小了之後是很吃容積率的，在保證不損失容積率的前提下，只能犧牲花園的完整性和寬闊感。

  這個方案的優勢也很明顯，追求高單價的時候，因為每套面積不算太大，套總價就不會太高，銷售去化速度會更快一些。

  另一個方案激進且極端一些，整個小區保留了超大尺度的中央花園，乍一看是把上一個方案中間那棟樓王拔掉了。實際上是每棟樓的進深都變大了，因此每一戶的面積至少三百平米起步。小區最北側那排都是樓王，與南側的樓之間擁有五十米寬的綠化景觀，景色無敵，戶型面積直接提升到四五百平。

  當時市面上銷售的頂級大別墅也就是四五百平米了。而這個項目賣的是多層住宅啊，這種四五百平米的大平層，真的會有人感興趣麼？

  這種大進深的大戶型弊端也很明顯，內部是有一大段黑空間的，這種黑空間幹什麼用呢？另外，如果與方案一相同的單價預期，方案二的套總價未免過高了。

  「你選哪個方案？」林若妍問趙星星。

  趙星星說：「從設計的角度看，這兩套方案都很不錯。我喜歡方案一的小進深通透感，也喜歡方案二的巨大花園。不過應該是總價低的好賣吧。」

  林若妍說：「但方案一要賣四百套房子，方案二隻用賣二百多套。按照我的單價預期，便是面積小的方案一那種產品，一套也需要一千萬了。」

  趙星星沒有聽出林若妍的言外之意，憂慮道：「那我們再把方案一的戶型面積壓縮一下，爭取套總價都下降到一千萬以內？或者考慮一下大戶型那個方案都做成套內躍層那種，至少每戶都有別墅感受？」

  林若妍解釋道：「我不是這個意思，還是要大平層。我覺得到了我設想的那批買真正豪宅的客群，他們不在乎一千萬還是三千萬，也住過正經別墅了。他們要買的房子或許更偏好大戶型。二三百平的面積，放不下幾個主臥套，各種空間都有點小。」

  趙星星愣住了。她家裡住的是爸媽任職的大學分配的專家教授樓，一套三居室八十多平米，就比周圍兩居一居四五十平米的房子寬敞多了。

  她以前去同學家玩，人家都是筒子樓，連廚房衛生間都沒有的那種。雖然她去國外留學多年，別墅那樣的獨立住宅見過，不過真正的城市豪宅她也只在雜誌上看過，實在不能想像，二三百平米的房子會覺得小？

  不過，林若妍是妥妥的豪門千金，人家七八百平的大別墅住慣了，肯定還是覺得普通二三百平的樓房面積小的。

  趙星星試探著問道：「林總覺得方案二更好一些，對麼？」

  林若妍點點頭，想了想當年現實世界裡看過的那些豪宅案例，語重心長說道：「你們在方案二的基礎上繼續深化吧。我有幾個要求你記上，爭取能在方案中實現。」

  趙星星趕緊攤開了筆和紙。

  林若妍說：「面積區間四百平左右的為主，五六百平那種樓王戶型在景觀好的樓和頂樓、底樓考慮。每一戶都要有專門的電梯，電梯入戶，僕人電梯也要分開，主僕動線設置好。套內所有臥室都要有獨立衛浴，另外還要有客衛。中廚西廚要分開，西廚要有島台。

  套內最好還有洄遊動線。不要怕大進深，裡面的黑房間可以是影音室、酒窖、收藏庫房之類本身就不需要採光的功能。對了，小區內一定要有個大會所，一萬平米左右，結合地下空間設計，如果可能，地下車庫儘量也引入採光。」

  這些豪宅概念，都是未來二十年逐漸被人卷出來的，她此時隨便說了幾個比較通用常見的，其他的內容她打算帶著全公司去境外考察之後，結合真正看到的項目再展開提。

  不過光是上面零星的幾個點，已經讓趙星星耳目一新，也啟發了她更多的產品創新思路。

  送走了沉浸在全新大平層豪宅理念中的設計總監，林若妍喊來了秦爽和花萌萌。目前公司境外旅遊的事情，是讓她們兩人負責推進的。她已經有點迫不及待要確認具體的玩耍，不，考察路線了。